Analiza inwestycyjna mieszkania na wynajem – krok po kroku

W dzisiejszym artykule zajmiemy się wspólnie, krok po kroku, na podstawie znanej już nam wiedzy z wcześniejszych artykułów, analizą inwestycyjną zakupu mieszkania na wynajem – jak to powinno wyglądać w praktyce. Zapraszam!

LYON-Rent-a-flat-fr-Furnished-apartment-250201-2180690so

Od czego zacząć? Czy szukać czegoś ciekawego? Mieszkanie dla studentów, dla rodziny, czy lokal użytkowy? Zanim zadamy sobie te pytania, musimy założyć pewne warunki wejściowe, pryncypia naszego projektu. Chyba podstawowym parametrem jest kwota, jaką chcemy przeznaczyć na inwestycję. No bo po co rozmyślać nad projektem, którego nie da się zrealizować? Odłóżmy bajki wszystkich tych, którzy oferują zakup mieszkania na wynajem bez wkładu własnego. Wkład własny musi być, chyba, że mamy zaufanie wśród kolegów inwestorów i pozwolą nam zainwestować swój własny kapitał w zamian za pewne korzyści. Ale my chcemy zrealizować projekt sami, bez pomocy inwestorów indywidualnych(pamiętajcie, robiąc z kimś biznes i umawiając się na najbardziej niekorzystny podział 50-50 musimy zdawać sobie sprawę, że ryzyko zamrożenia środków na dłużej ogromnie wzrasta). Także dwie rzeczy, które powinniśmy wziąć pod uwagę to:
1. Nasz wkład kapitałowy.
2. Nasze możliwości kredytowe (zdolność kredytowa).

Generalnie standardowa inwestycja w mieszkanie zwykle nie uczyni nas milionerami. Tak jak pisałem w artykule Dlaczego bogaci się bogacą,musimy oprócz naszego kapitału założyć  pewną stopę zwrotu z naszej inwestycji: mówię tutaj o rocznej stopie zwrotu, wewnętrznej, czyli tzw. IRR. O IRR pisałem tutaj. IRR jest czymś innym niż stopa zwrotu z inwestycji ROI. Przykładowo, bank oferujący kredyt z oprocentowaniem 7% rocznie, najprawdopodobniej ma IRR (bankowe RRSO) w okolicach 21%. My jako inwestorzy weźmiemy to pod uwagę.
Także, żeby na naszej inwestycji zarobić, musimy osiągnąć zwrot równy co najmniej 20% (dlaczego tyle a nie 10% to opisałem w artykule Dlaczego bogaci się bogacą).

Wracając do warunku jeden, ustalmy nasze zaangażowanie kapitałowe na poziomie 50 000 zł. Przy obecnej stopie procentowej równej c.a. 5% (tak przyjmiemy) i naszym założeniu że chcemy zarabiać więcej niż 20% rocznie, ponieważ kredyt inwestycyjny(hipoteczny) będzie nie na okres 5 lat, ale co najmniej 15, powinniśmy starać się maksymalnie zlewarować inwestycję. Nie znam jeszcze zakończenia tego artykułu, piszę go na bieżąco, także wstępnie przyjmę, że nasz wkład w inwestycję nie powinien być względnie niski. To oznacza, że nasz kredyt będzie oscylował w okolicach 90% LTV (Loan To Value, czyli wysokość pożyczki do wartości nieruchomości) – przyjąłem 10% wkładu własnego, ponieważ takie wymogi stawia bank.
Bazując na podstawie powyższych danych, mogę oszacować, że wartość inwestycji nie będzie większa niż 500 000 zł (max. 50 000 wkład własny i 90% LTV czyli 450 000 kredytu). Te wartości są jednak maksymalne i w praktyce nierealne, ponieważ koniecznie należy zostawić sobie pewien bufor gotówkowy bezpieczeństwa – i nie będzie on mały! Będę szukał czegoś w okolicy 200-250 000 zł ceny transakcyjnej. To oznacza, że wykorzystam 20 000 gotówki, a pozostałe 30 000 pozostawię na różne inne koszty, które zawsze na drodze się pojawią.

Ok, jedźmy dalej. Same szczegóły przepływów będziemy musieli oszacować na podstawie danych z rynku, zrobimy to później. Teraz warto zastanowić się, kim będzie nasz najemca i jakie profity nam przyniesie. Ja postawię na studenta – dlatego, że w niedużym mieszkaniu można włożyć ich kilku. Po drugie, student odpowiednio dobrany to dobre źródło dochodu na 10 miesięcy, a jak się uda to nawet na 12 (po preferencyjnej stawce). Rodzina z dziećmi dla mnie pasuje średnio, ale to zależy w sumie od tego, jaki status społeczny mają, gdzie pracują – jeżeli dla Ciebie to rodzina będzie wymarzonym klientem zadbaj o to, żeby mieli już jakiś poziom życia. Jeżeli trafisz na rodzinę socjalną, patologiczną, nie dość, że możesz ich się łatwo nie pozbyć, to jeszcze Twoją inwestycję szlag weźmie – przecież jasne jest, że płacić nie będą. Twoim najemcą może być firma – głównie przy lokalach użytkowych. To jest ciężki temat, bo rotacja może być duża. We wszystkich założeniach powinniśmy się nastawić na 10 miesięcy wynajmu i 2 miesiące pustostanu. Dzięki temu jeżeli faktycznie będziemy mieć 2 miesiące pustostanu nie rozczarujemy się bardzo niemile, tylko niemile ;). Gorzej, jak pustostan z 2 miesięcy zrobi się dłuższy – to jest już bardzo duży problem, do którego musimy postarać się nie dopuścić. Ważne zatem jest takie zaprojektowanie umowy najmu, która pozwoli nam z odpowiednim wyprzedzeniem wiedzieć więcej na temat postępowań naszego najemcy (terminy wypowiedzenie oraz kaucje najemców). O tym napiszę w innym artykule, jeżeli będzie taka potrzeba.

Podsumujmy założenia:
1. Wkład własny – 50 000zł
2. Kredyt – do 250 000zł (realnie)
3. Mieszkanie dla studentów
4. LTV 90%.
5. IRR 20%.
6. 2 miesiące pustostanu

Dla mnie najważniejszą z tych wartości będzie IRR inwestorski. To ten wskaźnik wyznacza, czy będziemy rosnąć wystarczająco szybko, żeby nie odstawać w tyle za najbogatszymi.

Zaczynamy poszukiwania: Lokalizacja!

Mówią, że lokalizacja jest jedną z trzech najważniejszych rzeczy przy kupnie nieruchomości. Są jeszcze dwie bardzo ważne rzeczy: lokalizacja i lokalizacja. Jest w tym mnóstwo prawdy, ale prawda jest też taka, że nieruchomości sprzedaje się i w dobrych, i w słabych lokalizacjach. Uważam też, że kupno nieruchomości w słabej lokalizacji z odpowiednim dyskontem także spowoduje, że możemy solidnie na inwestycji zarobić – wiem to z mojej osobistej praktyki. Co prawda płynność w słabych lokalizacjach jest niższa, ale nie znaczy to przecież, że rynek istnieje tylko w bardzo dobrych lokalizacjach – po pierwsze, nie każdego stać na super miejsce, po drugie handel tylko w lokalizacjach bardzo dobrych skończyłby się jedną wielką bańką spekulacyjną.
Dlaczego lokalizacja jest taka ważna przy zakupie nieruchomości? Z kilku względów – położenie gruntu ma największe znaczenie przy szukaniu jego wykorzystania i siły popytu. Inaczej przyjdzie nam szukać nabywcy na peryferiach miasta, inaczej w centrum. Inaczej przyjdzie nam szukać nabywcy w małym mieście, inaczej w większym. To wszystko trzeba wziąć pod uwagę. Przy słabym rynku mamy większe możliwości negocjacyjne – sprzedający są silniej zmotywowani ze względu na słabość popytu. Ważne jest, żeby zawsze się targować i cenę transakcyjną zbijać jak tylko się da – jeżeli CF (cashflow, czyli moja złota reguła) się nie spina, NIE INWESTUJEMY(są od tego wyjątki – cena transakcji jest poniżej 60% realnej wartości, a po naszym oszacowaniu mamy pomysł, jak szybko uczynić przepływy dodatnie-ale podchodźmy do sprawy realnie, nie jesteśmy cudotwórcami i warto zawsze zastanowić się, dlaczego ktoś sprzedaje tak tanio – może też próbował zwiększyć wartość i mu się nie udało??).

Przy kupnie nieruchomości mieszkalnej, mieszkania, często mowa jest o tym, że m2 naszego domu także zyskuje na wartości. Niby tak, ale po uwzględnieniu inflacji i tego, że mieszkanie trzeba remontować, mieszkanie traci na wartości. Tylko jeden składnik będzie zyskiwał – właśnie lokalizacja – działka o jeść nie woła, jak powiedziała moja dobra znajoma. I o dziwo najczęściej rośnie na wartości (w przeciwieństwie do wszystkiego, co bez jedzenia po prostu umiera – tak jak nasze mieszkanie bez remontu). Także lokalizacja jest ważna, bo zakładając, że kupujemy mieszkanie za 300 000 – 40m2, gdzie 200 000 to koszt mieszkania, a 100 000 to wartość w udziale działki na której nasze mieszkanie się znajduje. Za parę lat to nie cena mieszkania pójdzie w górę (wartość spadnie powiedzmy do 150 000zł), ale wartość gruntów na około naszego bloku – co spowoduje, że cena działki będzie oscylować wokół 200 000 zł, czyli będziemy o 50 000 zł do przodu). Ale to tak na marginesie. W słabych lokalizacjach grunt też będzie drożał (inflacja), ale już nie tak szybko jak np. w centrach miast. Im dalej od centrum i skupisk ludzkich, tym taniej. Taniej także przy wszystkim, co nie sprzyja mieszkalnictwu – fabryki, wysypiska śmieci, itp.

Ponieważ target cenowy wyniesie u mnie 200-250 000zł, należy sprawdzić, gdzie ta cena się sprawdzi. Zerknijmy na jakieś statystyki miast dotyczące rentowności wynajmu.

Mieszkanie-lokata-obligacje-rentownosc-VII-2014

 

Spróbujmy rozejrzeć się po rynku warszawskim (który znam). Kilka cen mieszkań w naszych widłach z metrażem.

1. 245 000, 38m2, 2 pokoje, Praga Południe (ujdzie)
2. 237 000, 40m2, 2 pokoje, Białołęka (absolutnie nie dla studenta)
3. 250 000, 40m2, 2 pokoje, Ochota (dobre, wymagające odświeżenia, rozkład pokoi bdb)

W naszej cenie do 250 000 zł można więc coś znaleźć. Na razie nie myślę o negocjacji – policzę kalkulację dla Ochoty, potem spróbuję założyć warianty ze zbiciem ceny. Musimy teraz zastanowić się, jak będzie wyglądał nasz przepływ kapitału.

Przepływy pieniężne i ocena szans na zakup mieszkania w naszej cenie.

Szukam mieszkania dla 4 studentów, 2 osoby w każdym pokoju. Chcę, żeby płacili mi więcej niż w przeciętnym lokum – dlatego muszę zadbać o to, żeby mieszkanie skromnie, ale wyremontować, zapewnić ładną łazienkę, jakiegoś xboxa i TV – takie rzeczy przyciągają studentów. Koszty wydatków na remont wstępnie szacuję na 10 000zł. Łóżka, biurka, nawet używane, ale w bdb stanie się znajdą.

Średnia stawka najmu za m2 w Warszawie wynosi 41,21zł/m2. Wstępnie przyjmę stawkę 40zł/m2 jako stawkę dobrą. Ponieważ mieszkanie nie będzie większe niż 40m2, cena jaką chcę otrzymać to 1600zł/m2. To dużo, biorąc pod uwagę, że czynsz (350zł) i media studenciaki będą musieli opłacić sami. Powinni zamknąć się w 2100zł, czyli po 525zł na głowę. Hm… Cena jest chyba standardowa a nawet lekko niższa. Niech będzie, zostańmy przy tym.

Podliczmy, jak wynikałoby to z naszej tabeli rentowności – mieszkanie za 250 000zł, 4,36% rentowności netto, czyli zarabiam rocznie 10 900zł. Biorąc pod uwagę, że inwestuję 50 000 własnej gotówki, to 10 900 jest ceną super. Ale niestety, rata kredytu zrobi swoje i przepływy będą niższe. Podliczmy teraz, jak będzie to wyglądać u nas.

1. Kredyt 230 000zł na lat 20 – 1517zł/mc.

2. Kredyt 230 000zł na lat 25 – 1344zł/mc

W pierwszym przypadku zostaje nam 83zł/mc (różnica między ratą a wpływem od studentów). Razem rocznie daje nam to 996zł. Teraz podatek – albo skala podatkowa – 18% lub 32% (u nas 18%) od dochodu, tj. 1008zł (do kosztów uwzględnia się jedynie odsetki, nie kapitał raty! – nie biorę pod uwagę amortyzacji, a można to zrobić! Staram się szacować w dół, amortyzacja może być miłym zaskoczeniem), albo ryczałt (8,5% od przychodu) – tj. 1360zł. Jak widać, dla kogoś korzystającego z lewarowania żaden z obu przypadków nie jest opłacalny – inwestycja będzie od nas wyciągać kasę z portfela. Nie zapominajmy o podatku od nieruchomości, który także trzeba opłacić. SZOK.
(Jeszcze raz podkreślę, że przepływy pieniężne to nie to samo co zyski. Nasz zysk wygląda tak: 1600×10 (przychód)- 950×12(koszt) = 5600zł (dochód)(950zł to średnia wartość odsetek miesięcznych w racie i tylko to możemy z naszej raty zakwalifikować w koszt!) Od tej kwoty fiskus naliczy nam 18% podaktu tj. 1008zł – czyli tyle przyjdzie nam zapłacić dla Państwa. Mimo wszystko nasz zysk wynosi 4592zł – ale to nie oznacza, że tyle pieniędzy otrzymamy! Nasz CF wyglądać będzie tak: 1600×10(wpływ) – 1344×12(wydatek) – 1008zł(wydatek) = -1136zł. TYLE nam nasza inwestycja wyciągnie z kieszeni!)

Jeszcze wyjaśnię, co to jest amortyzacja, bo nie wszyscy mogą wiedzieć: jest to pewien fikcyjny koszt, o który możemy zmniejszyć podstawę opodatkowania, związany ze zużywaniem się środka trwałego (nieruchomości, samochodu itp.). Koszt ten ponieśliśmy w momencie zakupu nieruchomości – jej cena, której nie możemy wliczyć w koszt. Z wiekiem rzeczy tracą na wartości (tak jak nasze mieszkanie, a nie grunt pod nim! Gruntu z resztą nie można amortyzować) a to jest pewnym kosztem. Prawo założyło, że nie można w koszty wpisać od razu wartości rzeczy droższej niż ~4000zł, bo fiskus wtedy by nie zarabiał. Dlatego koszty większe pozwolili rachować na bieżąco, ale ratami (czyli de fakto wydaliśmy na początku naszej inwestycji kupę kasy, a koszty z tego rozbijamy robimy na bieżąco, porcjami – o szczegóły pytaj księgowej, bo jest to temat rzeka :-) ).

Musimy przeanalizować naszą symulację z innej strony. Jak widzimy, takie warunki jw nie są dla nas korzystne. Zacznijmy od tego, że żeby zyskać 20% od 50 000zł, musielibyśmy osiągnąć dochód po opodatkowaniu aż 10 000zł. Czyli tak: odsetki od kredytu jako koszt, 950zł x 12mcy = 11 400zł. Dochód przed opodatkowaniem 12195zł.

Co przekłada się na 1220 zł miesięcznie przed opodatkowaniem (2 miesiące pustostanu, których nie liczymy). Teraz musimy dodać do tego ratę kapitałowo-odsetkową żeby móc policzyć, ile faktycznie powinniśmy miesięcznie otrzymywać z najmu. Przy drugim wariancie kredytowym (1344zł/mc) musielibyśmy otrzymywać 1220+1344zł razem 2564zł, czyli każdy student musiałby ponosić opłatę 641zł+koszty mediów i składki czynszowej. W praktyce 850zł. Czarno to widzę, bo jest to cena jaką płaci student za jeden pokój (1 student w jednym pokoju),a nie każdy ze studentów w jednym pokoju.

Realnie dalibyśmy radę osiągnąć stawkę 500zł od osoby netto (bez mediów i czynszu), co daje nam 2000zł miesięcznie przychodów. Przy fest mieszkaniu! Zwiększmy do 30 000 nasz wkład własny, a za 15 000 urządźmy mieszkanie. 5000 w buforze na niespodziewane wydatki.

Przyjmiemy też, że udało nam się zbić cenę o 6% i przełożyć koszty notariusza (oprócz PCC 2%) na sprzedającego. (Zobaczcie, jak bardzo trzeba śrubować parametry transakcji, żeby wszystko spiąć!)Mamy 4%(6%-2%) rabatu od ceny mieszkania, czyli wydamy na nie ostatecznie 240 000zł (6000/m2, sądzę, że dałoby się znaleźć mieszkanie w podobnej odległości od centrum po 5000/m2).

Kredyt 210 000 na 25 lat daje nam ratę w wysokości 1224 zł, w tym średnio 866 zł odsetek(uwzględniam rok pierwszy, potem będzie już tylko lepiej – chyba, że wystąpi ryzyko stopy procentowej – a takie przez 25 lat na pewno wystąpi, dlatego też warto kredyt brać na lat 25 i więcej, ale przyjmować horyzont czasowy na 3-5 lat (sprzedaż i rozliczenie z kredytu)).

Liczmy zyski i straty w 1 roku (przy uwzględnieniu 2 mcy pustostanu)
Wpływy(20 000zł) – wydatki(1224×12)-wydatki podatek(1730(skala) lub 1700(ryczałt)) = 3582zł. W tym przypadku lepiej wybrać podatek skalę, bo stopy procentowe mogą się zmienić (zwiększy się koszt), możemy zrobić remont, zarachować inne koszty na potrzeby zmniejszenia opodatkowania, czego w ryczałcie nie zrobimy. (No i zamortyzować mieszkanie. Prześledźmy dla rynku wtórnego amortyzację w wysokości 10% rocznie(utrata wartości mieszkania): KPiR (księga przychodów i rozchodów): 20 000zł – 1224×12 – 25000(10% naszej nieruchomości) = -19 688zł. Super! o to nam chodziło! Te 25 000 wydaliśmy przy kupnie mieszkania, i będziemy mogli taką kwotę uwzględniać przez 10 lat (aż całkowicie odpiszemy wartość mieszkania, 10x25k). Warto jednak robić taki odpis, żeby ostatecznie minus na transakcji był mały(czyli nie np. 10x25k, tylko 50x5k). Jest to ważne kiedy my będziemy sprzedawać mieszkanie, wtedy będziemy musieli zapłacić podatek dochodowy od różnicy między tym co otrzymaliśmy za mieszkanie a tym co zostało (nasza cena zakupu minus to co zamortyzowaliśmy). Nasze przepływy wyglądać będą już bez podatku (bo nie wyszedł przez amortyzację!) : 20 000 – 1224×12 = 5312zł!)

Ok, wróćmy do przykładu. Wychodzi nam 7,1% zwrotu netto(bez amortyzacji), czyli w sumie znacznie powyżej średniej. Niestety, chyba nasz target 20% r/r na nieruchomościach nie może być osiągnięty bez dodatkowego instrumentarium finansowego. W praktyce (i uwzględniając Prawa Murphy’ego) jak osiągniemy rentowność powyżej 6%, to bardzo dobrze.

Uwzględniliśmy przy tym asekurację w postaci nie liczenia 2 miesięcy pustostanu. Pominęliśmy także podatek od nieruchomości, w wysokości około 80zł za całość, więc nie jest to kwota znaczna. Nie uwzględniliśmy także kosztów ubezpieczenia mieszkania, co też jest istotne i powinno być koniecznie zakupione.

Analizując ryzyka, jakie nam się tworzą, otrzymujemy:

1. Ryzyko niepewności lokatora.
2. Ryzyko kredytowe (stóp procentowych) – zauważcie, że nasz kredyt jest szacowany przy wariancie, gdzie nie bierzemy pod uwagę innych produktów wciskanych przez banki – typu weź kredyt i: załóż konto, załóż lokatę, kup polisę, itp. A przecież utrzymanie konta bankowego to też koszt!
3. Ryzyko rynkowe (spadki stawek za m2)
4. Ryzyko okolic (pod oknem postawią nam blok albo coś „głośnego”).

 

No i co sądzicie o takiej transakcji? Jakie jest Wasze zdanie na ten temat? Pewne rzeczy wyśrubowaliśmy, inne odpuściliśmy – nie osiągnęliśmy jednak dobrej wysokiej rentowności 20% rocznie. Musielibyśmy poszukać okazji inwestycyjnej, tj. albo mieszkania z licytacji komorniczych, gdzie trzeba brać pod uwagę bardzo skomplikowany i trudny okres pozbywania się lokatorów, którzy są sprzedawani razem z mieszkaniem(wtedy mieszkanie nie zarabia!), albo mieszkania, które odbiega znacznie od cen rynkowych i jest zbywane bezpośrednio od właściciela. W praktyce są to perły, które rozchodzą się bardzo szybko – nie ma opcji, żeby zdążyć takie coś skredytować(czas na dopięcie kredytu to ok. 2 mce), bo zwykle bogaci inwestorzy, żeby nie stracić okazji kupują je od razu za gotówkę, a inżynierię finansową robią już na spokojnie, bez presji czasu – tym samym udaje im się osiągnąć znacznie lepsze parametry kredytu(dużo niższe oprocentowanie!).

Ale jeśli uda nam się osiągnąć nawet 7,16% netto z naszej inwestycji, to wiedzmy, że powstałą różnicę między standardem (4,36%) możemy wykorzystać. Te dodatkowe 1,64% jest bardzo ważne. Biorąc pod uwagę, że sprzedajemy inwestycję, a nie gołe mieszkanie bez najemców, możemy oszacować, że nasz wkład 50 000 zł dla kogoś, kto liczy na 4,36% z mieszkania, jest wart nie 50 000, a więcej! 3582zł rocznie dla kogoś, kto ma 7,1%, jest oczywiście warte metodą kapitalizacji (3582/0,0716) 50 000. Dla kogoś, kto chce 4,36%, jest warte (3582/0,0436) 82 155 zł. Jeżeli uda nam się sprzedać naszą inwestycję nawet za 75 000zł, to mamy +50% zysku na wartości. Nie jest proste znalezienie takiej osoby, jednakże można też wysilić się na wystawienie tego mieszkania po prostu na zwykłą sprzedaż (za kwotę powiedzmy 270 000 zł) i szukać standardowego kupca, bez tłumaczenia mu zależności między wpływem wahań inflacyjnych i procentowych na cenę mieszkania. Jak się sprzeda to także zainkasujemy wystarczający dochód, żeby zakwalifikować się do grona tych bogatych, którzy dbają o wysoki zwrot swojej gotówki.

I to jest właśnie dobra inwestycja. Na powyższej transakcji możecie analizować swoje własne miasta, przykłady. Starałem się spojrzeć na sytuację z różnych stron, możliwe, że coś pominąłem, ale nie sądzę. Inwestowanie w nieruchomości nie jest sprawą prostą i nie wystarczy tylko kupić M, żeby dobrze zarabiać. Ja generalnie nie wszedłbym w taką inwestycję z jednego prostego powodu: ryzyko, na jakie się odsłaniam przy takiej stopie zwrotu (6-7%) jest dla mnie bardzo duże. Mógłbym zaryzykować, gdybym faktycznie miał z mieszkania 15-20% rocznie. Takie transakcje się zdarzają! Ba, nawet lepsze. Mógłbym także zaryzykować, gdyby cena mieszkania znacząco (czyt. pow 30%) odbiegała od cen mieszkań w okolicy. Trzeba tylko poświęcić czas na poszukanie odpowiedniego lokum. To trwa, ale cierpliwość w biznesie jest niezbędna, żeby iść naprzód, a nie tracić kasę i się cofać.

Na zakończenie jeszcze jedna symulacja, dla kredytu 210 000 na lat 35(!-oczywiście nikt tego mieszkania tyle czasu trzymać nie będzie, w takim przypadku należy od razu po znalezieniu najemców szukać kupca na inwestycję za kilkanaście-dziesiąt tys. zł drożej! a po spieniężeniu przystąpić do kolejnego poszukiwania). Rata kredytu wyniesie 1060zł/mc. Odsetki średnie 860zł.

20 000 – 12 720 – 1740 = 5540zł, czyli 11% netto! Także jest możliwość przygotowywania odpowiedniego marginesu bezpieczeństwa nawet jakby coś nam nie wypaliło. Przy założeniu 12 miesięcy obłożenia i 2000zł miesięcznych wpływów, mam 8818zł netto, czyli 17,6%! :) Nie będę jednak takim hurra optymistą i zostanę przy najbardziej prawdopodobnym 6% zysku. :).

Zapraszam do dyskusji w komentarzach – jeżeli macie jakieś pytania.

Pozdrawiam.

 

 

 

11 myśli nt. „Analiza inwestycyjna mieszkania na wynajem – krok po kroku

  1. „zwykle bogaci inwestorzy, żeby nie stracić okazji kupują je od razu za gotówkę, a inżynierię finansową robią już na spokojnie, bez presji czasu ? tym samym udaje im się osiągnąć znacznie lepsze parametry kredytu(dużo niższe oprocentowanie!).” ….mógłbyś rozwinąć ten wątek??

    dzięki

    • To proste. Dużo ludzi alokuje swoje środki w coś, co pracuje – chociażby zwykłą lokatę, fundusze, itp. Nie biorą jednak pod uwagę tego, że są różne czasy „zrywania” aktywów i konwersji ich z powrotem na gotówkę. Lepiej pewien bufor trzymać na zwykłym koncie (lub krótkoterminowej lokacie – max. 7 dni), bo możemy przegapić okazję. O ile da się płynne aktywa spieniężyć w ciągu kilku dni, o tyle trzeba brać pod uwagę, ile nas to będzie kosztować (prowizje, opłaty za zerwanie, itp.). Gdy nadchodzi okazja, którą trzeba zrealizować na cito, mamy gotówkę. Kupujemy, a następnie kiedy już aktywo pracuje (chociażby mieszkanie na wynajem) bierzemy pod nie kredyt na spokojnie, bez presji czasu (otrzymamy lepsze parametry kredytu – bank nie lubi pospieszalskich i zwykle tacy ludzie słono płacą za pilny dostęp – czyt. chwilówki, lombardy, kredyty konsumenckie), wycofując środki i dalej trzymając je w gotówce czekając na następną transakcję. Nigdy nie wiemy, kiedy pojawi się okazja. Oczywiście ludzie, którzy nie szukają okazji, mogą trzymać środki w mniej płynnych aktywach, bo nie muszą się na nic spieszyć. Warto też zastanowić się, czy nie zaproponować takiej „współpracy płynnościowej” kilku znajomym. Możemy wykonać w takim przypadku większą transakcję – albo oferując partnerstwo, albo pożyczając środki „pod zastaw” nabywanego aktywa (np mieszkanie na wynajem – hipoteka) i oferując zwrot w momencie znalezienia odpowiedniego produktu kredytowego w banku. Ja mam dwóch partnerów, którzy mogą poratować mnie szybką gotówką w zamian za udział albo rozsądny procent. Oczywiście ani ja, ani moi wspólnicy nie mają standardowego polskiego podejścia typu „jeżeli ja nie mam, to i on nie będzie mieć”. Każdy z nas osiąga na transakcji korzyści, każdemu z nas się to opłaca. Przykładowo : mogąc na szybko kupić coś wartego 300 000 za 100 000, a mając jedynie 50 000 gotówki, oferuję partnerom wejście na takich a takich warunkach (udział lub pożyczka). Warto stosować inżynierię finansową nawet w takich prostych transakcjach.

  2. Bardzo merytoryczny i wartościowy wpis! Ja na razie raczkuję w temacie wynajmowania mieszkań bowiem posiadam obecnie jedno pod wynajem i potwierdzam, że studenci są najbezpieczniejsi i najpewniejsi w wynajmowaniu. W niedalekiej przyszłości finalizuję zakup kolejnej nieruchomości i również blisko uczelni.

    • Bardzo się cieszę, że blog czytają także praktycy nieruchomości:). Czy możesz pochwalić się, jaką rentowność osiągasz? Czy refinansowałaś inwestycję kredytem, a jeśli tak to w jakim stopniu? Pozdrawiam!

  3. Witaj, jednej rzeczy z przeanalizowanej inwestycji w mieszkanie nie rozumiem. Mianowicie sposobu w jaki liczysz zysk:

    Wpływy(20 000zł) ? wydatki(1224×12)-wydatki podatek(1730(skala) lub 1700(ryczałt)) = 3582zł

    wcześniej napisałeś równierz:

    Kredyt 210 000 na 25 lat daje nam ratę w wysokości 1224 zł, w tym średnio 866 zł odsetek(uwzględniam rok pierwszy, potem będzie już tylko lepiej ? chyba, że wystąpi ryzyko stopy procentowej ? a takie przez 25 lat na pewno wystąpi, dlatego też warto kredyt brać na lat 25 i więcej, ale przyjmować horyzont czasowy na 3-5 lat (sprzedaż i rozliczenie z kredytu)).

    i tutaj pojawia się własnie moje pytanie- rata wynosi 1224 zł z czego podatku jest 866 zł co daje nam 358 zł miesięcznej średnio części kapitałowej w racie.
    W obliczeniach zysku tego nie uwzględniłeś. Ja zaklasyfikowałbym Twoje obliczenia: 20000zł – 12×1224 – 1730 = 3582zł jako CF.

    Zysk natomiast policzyłbym: 20000zł – 12×866 – 1730 = 7878 zł
    co daje wynik zwrotu prostego 15,8% (dobry wynik!). Przecież przy sprzedaży trzeba oddać Bankowi o te w każdym miesiącu zapłacone 358 zł pomniejszoną kwotę czyli jest to nasz zysk w przyszłości. Trzeba by tę kwotę zatem dyskontować na oczekiwaną stopę zwrotu (załóżmy 3%)
    4227 zł= mój uproszczony sposób dał taką kwotę (nie chodzi mi teraz o super dokladnośc a jedynie zrozumienie tematu i problemu).

    12 x358zł = 4296zł – kwota spłacona 12 ratami w pierwszym roku
    4227 – kwota odzyskana przy sprzedaży mieszkania po roku

    Nasz zysk: 7878-4296+4227=7809zł
    i zwrot prosty 7809/50000*100%= 15.6% (w sumie dla tych 0.2% to mogłem sobie darować dywagacje, ale z drugiej strony możesz też ocenić czy ten sposób myślenia jest prawidłowy.

    Reasumując:

    przy uznaniu zmiejszenia kwoty kredytu częscią kapitałową raty z uwzględnieniem straty wartości tych pieniędzy osiągany zysk wynosi 7809zł i 15.6%. CF zostaje 3582 co daje 298.2zł na miesiąc.
    I rzecz ostatnia: na początku artykułu zaznaczyłeś, że czynnikiem decydującym jest IRR a tutaj do analizy przyjmujesz zwrot prosty- czy wynika to z małej różnicy? Jaki jest w analizowanym przykładzie IRR? (zakładam, ze te 298.5zł miesięcznie reinwestuje).

    Byłbym wdzięczny za wyjasnienie moich wątpliwości i wytłumaczenie mi z czego wynikają niescisłości.

    dzięki i pozdrawiam

    Emil

  4. Witam,
    jest jedna rzecz w tej analizie, a może nawet dwie których nie rozumiem.

    Pierwsza to sposób liczenia zysku. Napisałeś:
    „Wpływy(20 000zł) ? wydatki(1224×12)-wydatki podatek(1730(skala) lub 1700(ryczałt)) = 3582zł”

    Ja zakwalifikowałbym ten wynik jako CF, nie jako zysk. Zysk natomiast policzyłbym tak:
    Wpływy(20 000zł) ? wydatki(1224×12)-wydatki podatek(1730(skala) lub 1700(ryczałt)) + 12*358= 3582zł + 4296zł=7878zł

    gdzie 358zł miesięcznie to część kapitałowa raty w pierwszym roku. Napisałeś:
    „Kredyt 210 000 na 25 lat daje nam ratę w wysokości 1224 zł, w tym średnio 866 zł odsetek(uwzględniam rok pierwszy […])”

    Można się pokusić jeszcze o uwzględnienie utraty wartości tych pieniędzy, gdyż pojawią się dopiero w momencie sprzedaży (przyjmuję koszt kapitału własnego 3%)
    12*358=4296zł
    po uwzględnieniu straty wartości (liczone sposobem „domowym”): 4227zł

    zysk zatem wynosiłby 7878-4296+4227= 7809

    zwrot prosty przy zainwestowanych 50k wychodzi 15.6% – ja bym wszedł (zwłaszcza z dodatkową perspektywą sprzedania mieszkania z zyskiem tudzież inwestycji mieszkaniowej z jeszcze większym zyskiem).

    Druga rzecz. Początkowo wspomniałeś, że dla Ciebie decydującym czynnikiem jest IRR a w tym rozwarzaniach obliczenia kończą się na zwrocie prostym bez liczenia IRR- jest to jakiś przykład gdy nie nalezy, albo nie można tego wyznacznika liczyć? A jeśłi można to jak on się kształtuje (w fkcji czasu)?

    byłbym zobowiązany gdybyś rozwiał moje wątpliwości i tym samym pomógł mi lepiej zrozumieć ten temat (staram sie przygotować merytorycznie do prawdziwej inwestycji).

    dzięki z góry i pozdrawiam
    Emil

    ps. to druga wersja tego komantarza- pierwszy mi zniknął gdy kliknąłem „Opublikuj komentarz”. Jest to prawdopodobnie wina mojego netu- mam nadzieję, że nie zostaniesz zasypany spamem;)

    • Witaj Emil, dziękuję za komentarz. Bardzo się cieszę, że poprawiłeś mnie w kilku kwestiach – przede wszystkim masz rację, „zysk” to był głupi skrót myślowy, bo oczywiście chodzi o cashflow, stąd też brak informacji o przychodach i rozchodach, a o wpływach i wydatkach :-). żeby obliczyć zysk to faktycznie należałoby powiększyć o kwotę odzyskiwanego kapitału z raty kapitałowo-odsetkowej.
      Nie prowadziłem analizy utraty wartości pieniądza w czasie, ponieważ najbardziej interesującą kwestią jest własnie CF. Jeżeli już teraz obliczasz w rachunku kwotę kapitałową raty i ją dyskontujesz, to ostatecznie w momencie sprzedaży mieszkania będziesz musiał także ją ująć – bo już spłacony kapitał policzyłeś. Jednak rata jest Twoim kosztem i to że teraz wpłacasz kapitał nie oznacza, że realnie zarabiasz – dopiero jak sprzedasz mieszkanie bedziesz mógł uwzględnić profity i realnie obliczysz IRR. Tak naprawdę tracisz, bo musisz wrzucać do biznesu dodatkowe pieniądze.
      Nie wiesz też, kiedy spieniężysz mieszkanie – liczenie IRR musiałoby być pewnym założeniem. Moje jest po prostu takie, że mieszkanie przynosi dochod 10x w ciągu roku, w nieskończoność. Skoro CF jest dodatni, zawsze regularny i wynosi 3582zł, to przy inwestycji 50k zwrot roczny (IRR) wyniesie 7,16%. Należałoby to rozumieć w taki sposób, że co roku odnawiasz lokatę w wysokości 50 000zł i otrzymujesz od niej r/r 3582zł. W rzeczywistości IRR nie został zmodyfikowany o dwie rzeczy – po pierwsze nasze coroczne 3582zł musiałoby być również inwestowane na stopę 7,16%, a po drugie miesięczne wpływy a nie roczne zmieniają na naszą korzyść kapitalizację, przez co faktyczny IRR powinien być wyższy. Konfrontując to z argumentem 1, przyjąłem, że nie będę brał w obliczeniach ani jednego ani drugiego czynnika. Można zasymulować, że dla inwestycji 5-letniej realne CF wyglądałyby następująco:
      0. -50 000
      1-4. +3582
      5. Cena sprzedaży (załóżmy, że byłoby to 82 200zł po odjęciu kredytuliczone jako roczny wpływ dzielony na rentowność netto Warszawy, tj. 4,36%, powiększone o 3582zł otrzymane ostatniego roku (razem 85782) ).

      Tym samym IRR wyjdzie nam 16,44% rocznie. Gdybyś sprzedał mieszkanie za cenę jego zakupu, tj. 5 CF wyniósłby 50 000zł + 3582zł, Twój IRR wyniósłby 7,16% :-).

  5. Żeby inwestycja miała ręce i nogi trzeba pomyśleć jeszcze co po kupnie takiego mieszkania. Wynajem nie jest prosty – lokatorzy często sprawiają wiele wiele kłopotów, bo nie płacą, a nie można ich wyrzucić. [wymoderowano reklamy]

  6. Hej,

    Bardzo fajny artykuł. Daje dużo do myślenia. Tak jak już wspomniał autor artykułu, stopa zwrotu z inwestycji zależy od tego jaką perełkę znajdziemy na rynku nieruchomości.

    Ja mogę podać przykładową inwestycję bazującą na wycenie kredytu hipotecznego z kalkulatora onlinowego oraz mojej wiedzy na temat rynku nieruchomości w mieście Gdańsk.

    Inwestycja: Wynajem mieszkania pod 4 studentów
    Mieszkanie: Wartość 250 000 zł, 50 m2, dzielnica Zabianka, Zaspa.
    Kredyt: 225 000 zł na 30 lat. Rata przy 4% (liczę wibor ok. 2% i marża 2%) to ok. 1000 zł/msc (ok. 750 zł/msc odsetek).

    Środki na inwestycje: 35 000 zł (25 000 wkład własny kredytu, 5 000 zł na odświeżenie mieszkania, 2 000 zł na prowizję dla banku za kredyt + dod. koszta, 3 tyś zł na czarną godzinę)

    Czynsz za miesiąc za wynajem mieszkania to 1700 zł (po 425 zł na studenta). Studenci opłaca dodatkowe koszty eksp. czyli czynsz 450 zł + 100 zł za prąd +50 zł na internet = 600 zł / 4 studentów = 150 zł/studenta. Razem wynajem kosztuje go 425 zł + 150 zł = 575 zł (realna stawka jaką student zapłaci za przytulne mieszkanko).

    Zyski: 17000 zł (2 miesiące pustostan) – 12×1000 zl (kredyt) – 0 zl podatek (koszty odsetek i amortyzacja nawet na 25 lat pokryje przychód 17000 zł) = 5000 zł / rok.

    Zwrot z inwestycji:
    I= 5000 zł / 35000 zł = 14,3%

    Czyli nie taki diabeł straszny. W artykule brakuje również brak policzenia opłat przez te 2 msc na pustostan. Ja to pomijam również, ze względu na możliwość ujęcia w umowie kwoty 600 zł/ za całe mieszkanie za wynajem we wakacje dla studentów. Też trzeba brać pod uwagę, że wakacje studenckie to 3 miesiące a nie 2. Też to pominąłem.

    Reasumując mamy. 14% zwrotu ale przy niskim wiborze 2%. Ten będzie posnął w przeciągu następnych lat. Dobra inwestycja w przeciągu 3-4 lat, potem sprzedać mieszkanie z zyskiem ok. 5% (czyli ok. 260 tyś zł).

    Pytanie do autora.
    Czy można sprzedać mieszkanie wraz z wziętym kredytem i w tym momencie kredyt przechodzi na jego nazwisko? Czy nie ma problemów ze znalezieniem takiego kupca na rynku? Czy wygląda to raczej następująco: on płaci powiedzmy te 262,5 tyś zł (np. zaciąga kredyt), a ty go spłacasz. Bardzo często jest naliczana prowizja za spłatę ok. 2,5%. od wartości spłaconego kapitału, co znacznie obniża zysk ze sprzedaży, tj 5% netto (tutaj nie liczę podatków przy sprzedaży) -2,5% to 2,5%.

    • Dziękuję Krzysztofie za bardzo merytoryczny wpis. Praktyczne przykłady najlepiej uwidaczniają jak coś działa.
      W przypadku sprzedaży inwetycji w postaci aktywa-mieszkania, obciążonego hipoteką, nowy nabywca zaciąga własny kredyt na spłatę kredytu sprzedającego lub spłaca go gotówką. Kwestia do omówienia w banku. Można też nie omawiać z bankiem sprzedaży(banku nie powinno to interesować, a najczęściej próbują wpływać w tym zakresie na właściciela) tylko uzgodnić że kupujący wpłaci bezpośrednio kwotę kredytu na odpowiedni rachunek banku, a resztę rozliczy bezpośrednio ze sprzedającym. Warto już na etapie planowania inwestycji opracować strategie wyjścia. Wiele banków jest skłonne odejsć od opłaty za wcześniejszą spłatę. Najczęściej znika ona po 3 latach od zaciągnięcia kredytu (tj. Tylko wcześniejsza sprzedaż powoduje naliczenie opłaty).
      Co do cesji kredytu raczej nie jest to możliwe, bo bank bada każdego indywidualnie, jeden dostaje warunki lepsze, inny gorsze. Oczywiście można sprzedać mieszkanie i umówić się, że nowy nabywca sam wpłaca pozostałe raty do banku za nas, ale jest to bardzo ryzykowne i generalnie odradzam takie rozwiązanie (ale się zdarzają). Inną rzeczą jest jeżeli spółka kapitałowa jest właścicielem wielu nieruchomości na wynajem. Wtedy zakup udziałów w spółce eliminuje problem ryzyka i kredyt może zostać. Są to jednak większe transakcje.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *