Dom Kowalskiego w liczbach i procentach

Witajcie w Nowym Roku. Na start 2014 mam dla Was artykuł o tym, czy kupno domu/mieszkania jest dobrą inwestycją z punktu widzenia kapitalisty. Napisałem „z punktu widzenia” ponieważ zwykle kupując własny dom patrzymy nie przez pryzmat pieniądza, ale przez pryzmat stabilizacji i własnych marzeń.  Nie o uczuciach będziemy tutaj mówić, ale o finansowym spojrzeniu na taką inwestycję. 

Moje parametry wyjściowe modelu liczenia to (nawiązując do uczuć) to, że własny kąt trzeba mieć. Państwo Kowalscy, ciężko pracujący mąż i żona, chcą dorobić się własnego mieszkania, gromadki dzieci i dożyć godziwej emerytury :). Różnie może być. Dlatego też zastanówmy się, kiedy faktycznie powinniśmy kupić sobie upragniony własny kąt.

Zakładamy, że posiadamy zdolność finansową na odpowiednim poziomie, aby zaciągnąć kredyt na taki zakup.

Załóżmy, że naszym celem jest mieszkanie w Warszawie, o metrażu 50m2, i cenie 5500zł/m2. Łącznie całkowity koszt inwestycji (+10% opłat notarialnych, podatków, etc. do ceny) wynosi w zaokrągleniu 300 000 zł. Nasza zdolność pozwala nam płacić ratę nie wyższą niż 2000 zł miesięcznie.

Daje nam to 30 lat , czyli 360 rat po 2000 zł miesiąc w miesiąc. Ile rzeczy może wydarzyć się przez 10 800 dni? Naprawdę wiele. Czy noga nam się nie powinie? Czy nasi bliscy nie będą potrzebować pomocy? Czy rynek nieruchomości się nie załamie?

Kupując własny kąt, mamy dwie rzeczy: nieruchomość (aktywa) i zadłużenie (pasywa). Nasz majątek (jak go liczyć pokazywałem w tym artykule) nie powiększył się ani o kroplę. Licząc 10% opłat, to nawet się zmniejszył.

Koszt odsetek, przy zakładanym oprocentowaniu na poziomie 7% wyniesie 418 524zł. To jest KOSZT ODSETEK.

To oznacza, że całkowity koszt naszego domu wyniesie 300 000 + 418 524 = 718 524 tys. złotych!

Piękna inwestycja, ale dla pożyczkodawcy!

Zarobi na Was 418 524zł, czyli 1162 zł miesięcznie! Taki jest koszt stabilizacji przedwczesnej, z wyprzedzeniem kilkunastoletnim.

Policzmy, ile czasu musielibyśmy odkładać nasze 2000zł miesiąc w miesiąc, aby uzbierać 300 000 zł gotówki. Moi drodzy, nie byłoby to 30 lat!

Załóżmy, że zadowala Ciebie 2% rocznie w banku. Otóż, po 11 latach osiągniesz swoje upragnione 300 000 złotych. Jest tutaj pewne uproszczenie, ponieważ nie uwzględniamy wpływu inflacji. Biorąc go pod uwagę czas potrzebny na odłożenie „300 000 przyszłości”(przy inflacji 3% i uwzględnieniu Belki 19%) wyniesie lat 18. Co to znaczy 300 000 przyszłości? Naprawdę uzbierasz 500 000 złotych w gotówce, ale uwzględniając inflację jest ono warte mniej, bo 300 000 (obecne) (związane ściśle z siłą nabywczą pieniądza).

Ok. Wróćmy do naszego przykładu. A więc odkładając 2000 zł miesiąc w miesiąc, osiągniemy swój dom po 11 latach. Problem jednak rodzi się inny: gdzie, do cholery, mieszkać przez te 11 lat?? Niektórzy są w komfortowej sytuacji, posiadają własne lokum po rodzicach, dostali w spadku, darowiźnie itp. Co jednak może zrobić osoba, której takie uproszczenie nie było dane?

Zamieszkajmy przykładowo w 2-pokojowym mieszkaniu 40 m2. Czynsz najmu wyniesie 1500 zł. Z naszych 2000 zł zrobiło się 500 zł miesięcznie wolnej gotówki. W takiej konfiguracji nazbieranie 300 000 na mieszkanie zajmie nam 36 lat, i to bez uwzględniania inflacji (z uwzględnieniem inflacji NIGDY nie nazbieramy przy takiej wpłacie 300 000 złotych!).

Ewidentnie wynika nam z tego, że najlepszym rozwiązaniem jest zapłacić ogromny haracz bankowi i ostatecznie mieszkanie nabyć (z odsetkami) za ponad 700 000 zł.

Tak to wygląda z perspektywy osoby o biernym nastawieniu do inwestycji. Jeżeli nie inwestujesz, będziesz musiał płacić dla kogoś, kto inwestuje. Nie ma innej drogi.

Jeżeli jednak inwestujesz, policzmy, jakie oprocentowanie przy 500zł wpłat miesięcznie musiałbyś mieć (w skali roku), aby po 11 latach inwestycja się zwróciła (czyli tak, jakbyśmy będąc bezdomnymi zbierali po 2000zł/mc).

Nasze oprocentowanie lokaty, do której wpłacamy po 500zł przez 11 lat, aby uzbierać obecne 300 000, wyniesie (liczyłem za pomocą kalkulatora finansowego) 30%. Czy to jest dużo, czy to jest mało, odpowiedzcie sobie sami. Zakładając, że Twoja „lokata” to handel pojazdami (kupujesz okazję, sprzedajesz z 10% marżą netto) musisz dokonywać 3 transakcji w ciągu roku. Czy to jest Twoim zdaniem dużo? Moim zdaniem nie. Oczywiście przykład z samochodem jest tylko przykładem. Inwestycji w różnorodne aktywa jest całe mnóstwo. Ważne, żeby robić to, co się lubi.

Twoja sytuacja jest sytuacją szczególną. Nie ma drugiej osoby, która ma identyczne położenie materialne. Wysokość kumulowanych środków musisz dobrać wg własnego uznania. Pamiętaj też, że jeżeli Twoje inwestycje są lepsze niż trzymanie pieniędzy na lokacie, inwestuj. Jeżeli Twoje inwestycje są lepsze niż koszt kredytu (w banku, od znajomych) – inwestuj. W przeciwnym wypadku staraj się unikać pożyczek. Szczególnie tych mocno konsumpcyjnych. Biorąc pożyczkę/kredyt na dom/samochód jest to „mniejsze” robienie sobie kłopotów, niż branie obcych środków na przyjemności (typu wakacje, ubrania, itp.)

Morał z naszych wyliczeń jest taki, że żeby do czegoś dojść, trzeba pracować, a pieniądze powinny pracować na nas jeszcze ciężej. Z inwestycjami jest trochę tak, jak z rzucaniem nałogu. Na początku jest okrutnie ciężko, a potem, kiedy nasz organizm odzwyczaja się, jest już coraz lżej. Dużo łatwiej jest wyżyć za 10% w skali roku mając 1 000 000 niż mając 10 000 zł. Pytanie, kiedy rozpocząć inwestycje. Moim zdaniem jak najwcześniej. Nie trzeba się ich bać, mimo, że owoce zostaną skonsumowane znacznie później. Do Was należy odpowiedź czy wybierzecie drogę łatwiejszego startu i życia na kredyt, czy trudniejszego startu i życia ciesząc się wolnością finansową.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *