Inwestowanie w nieruchomości – od małego do dużego (art.6)

Sporo poradników powstało w tematyce inwestowania w nieruchomości. Mnóstwo artykułów można znaleźć w sieci. Banki namawiają co rusz do kredytów hipotecznych, na nieruchomości pod wynajem. Prawda jest taka, że faktycznie, obecnie jest bardzo dobry okres do inwestowania w nieruchomości. Bardzo często stopa kapitalizacji nieruchomości jest wyższa niż oprocentowanie lokat. Prosto licząc, kapitalizacja na poziomie 8-10%, a oprocentowanie lokaty ok. 4% mówi samo za siebie. Jednak mój blog nie jest o teorii. O teorii możecie poczytać gdzie indziej. Mój blog mówi o praktyce, a praktyka jest taka, że nieruchomość niekoniecznie musi być udaną inwestycją.

W pierwszej wersji tego artykułu napisałem o swoich inwestycjach, jednak stwierdziłem, że nie będę opisywał tutaj moich przykładów, pieniądze lubią ciszę ;).

Ale opiszę Wam transakcje, które są możliwe do realizacji na przykładzie który znam. Niedawno Pan X sprzedał nieruchomość, na której zarobił ponad 2000% :). Jak to możliwe? Możliwe, trzeba wiedzieć gdzie szukać. Dostał informacje o kobiecie, która pilnie chciała dostać gotówkę sprzedając grunt prawie 6ha. Chciała za to 20 000 zł. Grunt był w słabej lokalizacji, nie ukrywam – jedna droga dojazdowa polna, szczere zadupie pokryte lasem najniższej klasy. Skrajne strony woj. mazowieckiego, południowo-wschodnie. Mówią, że w nieruchomościach ważna jest lokalizacja – bzdura. Najważniejsza jest cena, za jaką się kupuje – po dobrej cenie zawsze znajdzie się ktoś z okolicznych mieszkańców, który zainteresuje się lokalną atrakcją inwestycyjną. Po szybkiej kalkulacji wyszło mu, że grunt jest wart ok. 25 tys. za hektar. Zwrócił się do mojego kolegi o pożyczkę 19 000 złotych pod dobry interes. Zaoferował mu w zamian zwrot połowy z osiągniętego zysku na inwestycji, nie mniej niż 20% r/r z tej pożyczki. Sam włożył w to ok. 1200 złotych. Działka kupiona, wystawił ją na sprzedaż po 20 000 zł za hektar. Chętnych było brak. 3 miesiące czasu działka leżała, w międzyczasie musiał zapłacić podatek gruntowy pewnie ok. 80 zł. Dodał kilka ogłoszeń z info po 15 000 zł za ha, co dawało cenę niebagatelnie konkurencyjną. Mówił o trudnościach jakie ma ze sprzedażą, ale czego się spodziewać, skoro sprzedaje dopiero od kilku mcy. A może faktycznie lokalizacja to najważniejsza rzecz? Po 11 miesiącu znalazł się klient, który powiedział , że weźmie całość za 80 000. Ponegocjował trochę, cena została uzgodniona na 85 000 zł. Zysk ok. 60 000zł do podziału na 2 osoby. Inwestycja 1300 zł. Jego poświęcony czas – pewnie w sumie z 16 h będzie. Zwrot 30 000/1300 = 2300%. Zwrot znajomego 30 000/19 000 = 157%. Ani on, ani jego znajomy, nie mieli co narzekać. Czekali na swoje pieniądze lekko ponad 12 mcy. Oczywiście dochodzą podatki, no ale nie będą płakać dzieląc się z fiskusem, i tak sumie zarobili sporo. Człowiek który nabył ten kawałek ziemi poczeka z rok, 2 lata i sprzeda go na pewno powyżej 100 000 złotych. Każdy na tym w swój sposób zyskał. Dodam jednak, że działka została sprzedana moim znajomym tak tanio, ponieważ miała wady prawne. W czasie, kiedy szukał klienta wysłał kilka wniosków wieczystoksięgowych o wykreślenie wpisów, które dość znacznie brudziły księgę i dla laika stanowiły dobry straszak od kupna.

Jeżeli ktoś ma ochotę wejść w temat inwestycji w nieruchomości, to zapraszam na maila. Mam kilka propozycji (najniższa 30 000zł za grunt wart ok. 75 000). 2000% zwrotu nie „zagwarantuję”, ale 100-200-300% w terminie 2-3 letnim sądzę, że na pewno sobie poradzisz Czytelniku. Decyzję oczywiście musisz podjąć sam.

Najważniejszą rzeczą w nieruchomości jest cena, potem lokalizacja – taką teorię mogę wysnuć z moich doświadczeń. Czy nawet jeżeli to będzie szczere pole, i ktoś zechce Wam sprzedać działkę za 1000zł za ha, to nie kupicie? Ja bym kupił. Wydzierżawię ją rolnikowi z okolicy za 200zł za rok i będę miał 20% zwrotu. Jeżeli zapłaci z góry, a ja (głupi :) ) włożę to na lokatę, to wyjdzie mi nie 20, a circa 20,8% zwrotu.

Na swoją działkę z przykładu Pan X mógłby wziąć kredyt, ale po co mu spłaty miesięczne? Po co ma płacić bankowi, skoro znajomy jest bardziej elastyczny? Tą elastycznością zarobił więcej, niż na lokacie, a Pan X nie musiał przejmować się pamięcią o miesięcznych ratach.

Działam w biznesie, na giełdzie i mam nieruchomości. Najbardziej cieszę się z tych ostatnich, bo jestem ich pewny – gruntu nikt nie zwinie, masz nad nim kontrolę, nawet jest gdzie grilla zrobić ;). Wiem, że na nich zarobię, bo kupuję tanio, sprzedaję drożej. Mimo wszystko cen, po jakich sprzedaję nie znajdziesz w Internecie – tak tak – mimo, że sprzedaję okazyjnie, nie jestem na tym stratny. Ryzyko zawsze jednak istnieje – np. plany naszego rządu o ewentualnym podatku katastralnym mogłyby uśmiercić rynek nieruchomości.

Jedna z moich prowadzących na SGH opowiadała, jak przed boomem nieruchomości w Warszawie jeden z jej znajomych zapożyczył się na 70 000 złotych, żeby kupić nieruchomość gruntową w Warszawie. Kiedy ledwo wiązał koniec z końcem spłacając kolejne raty pożyczki i szukając inwestora zjawił się deweloper, który zaoferował mu 15% udziału w spółce mającej wybudować na tym gruncie osiedle. Spółka zarobiła 15 mln złotych. On z 70 000 zł zrobił 2,25 mln złotych. To właśnie ten przykład mnie zainspirował do kupowania działek.

Polecam i Wam zająć się szukaniem ciekawych nieruchomości. Niekoniecznie musicie szukać na nie Inwestora, możecie, jeżeli nadal pracujecie, wziąć kredyt w banku. Ja niestety umowy o pracę nie mam, więc z systemu „prostego” kredytowania jestem poniekąd wyłączony. Z resztą nie jestem zwolennikiem kredytów na osobę fizyczną. Firma też ma wspólników, więc na firmę nieruchomości nie kupię. To jest najprostsza droga do zrobienia kapitału. Zasada jest następująca, biorąc pod uwagę cenę i lokalizację: Im cena Waszego zakupu jest bliższa cenie rynkowej, tym bardziej patrzcie na lokalizację. Myślę, że to zdanie podsumowuje sensowność słów: Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja! Często wymienianych przez deweloperów i inwestorów rynku nieruchomości, którzy bardziej decydują się mieć prestiżowe lokalizacje kosztem ceny.

Jeżeli macie do sprzedaży nieruchomość, której cena oscyluje w granicach 30-50% wartości podobnych nieruchomości rynkowych, zgłaszajcie się do mnie. Jeżeli nie nabędę jej ja, to bardzo możliwe, że zakupią ją moi wspólnicy lub KONTAKTY, które zgłosiły się do mnie przez bloga. To nie musi być Wasza nieruchomość – jeżeli znajdziecie temat, który będzie powyżej Waszych możliwości, możemy albo za prowizję go od Was odkupić, albo wejść z Wami w ten interes 50-50. Weźmiesz kredyt, na jaki będzie Ciebie stać, a my dołożymy wkład własny, choćby wynosił 60-70% ceny sprzedażowej. Tym samym ja ryzykuję gotówkę, Ty ryzykujesz wchodząc w zobowiązanie z bankiem. Dzięki temu powinniśmy mieć do siebie konkretne zaufanie, bo każdemu zależy na spieniężeniu i zarobieniu na tym temacie. Jeżeli boisz się kredytu, nie masz wkładu własnego, ale masz interesującą nieruchomość w bardzo dobrej cenie – zarób na pośrednictwie. To także nie kosztuje dużej ilości czasu, a 10, czy 15% od ceny, którą my zapłacimy, pozwoli Tobie uzbierać wkład własny i rozpocząć własne inwestycje.

Jeżeli chodzi o sposoby finansowania nieruchomości, poświęcę temu więcej postów w terminie późniejszym. Na razie chciałem Ciebie zainteresować realnym podejściem w tematy nieruchomościowe. Bardzo szybko, wybierając dobre transakcje, możemy z 1000 złotych zrobić dosłownie 1 mln zł ;).

Słyszałem o człowieku, który wziął kredyt przez swoją spółkę na 20 mln PLN (kupował centrum handlowe w niedużym polskim mieście) z wkładem 5 mln PLN, które zorganizował od znajomego. Nic nie zainwestował oprócz swojego czasu, bieganiny po urzędach i zapewne inwestorach, bo jego znajomy pierwszy nie był. Co prawda spółka będzie spłacała kredyt przez kilkanaście lat, ale znajomego spłacać nie musi – oddał mu 51% udziałów. Spokojnie 49% mu wystarczy. Pomyśl, czy siedząc przy biurku w korporacji, czy na kasie w Biedronce, miałbyś czas zająć się załatwianiem formalności w tej sprawie?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *