Jak pieniądze robią przyjaciele z Izraela

Witajcie. Dzisiaj mniej teorii, więcej praktyki. Opowiem o pewnej inwestycji (niestety bez szczegółów, ponieważ są to tylko spostrzeżenia a nie chcę siać jakiejś złej propagandy czy być oskarżonym o pomówienia) czyli jak zlewarować się na bardzo słabo dochodowej inwestycji, ale w wielkiej skali. Wiem, że my Polacy nie darzymy jakąś szczególną sympatią Żydów, jednak kunszt robienia przez nich biznesu zawsze będzie wzbudzał mój podziw i za to ich lubię. Zapraszam do czytania.

1281101898_by_kulpokles_600

W pewnym mieście X dla władz została przedłożona propozycja – otóż powstanie pewien obiekt, który znacznie zwiększy potencjał miasta, gminy i regionu. Planowane jest kilka tysięcy miejsc pracy – kolosalna ilość, rozpoczną się nowe inwestycje wokół obiektu, itd.. Wartość inwestycji szacowana jest na 200 mln euro. Naprawdę grubo.

Oczywiście (ze względu na to że byli to poważni Inwestorzy, m.in. akcjonariusze spółek z naszej GPW) władze przyklasnęły i pomysł wkroczył w fazę realizacji. Powołany nowy podmiot zaczął w pierwszej kolejności nabywać ogromne połacie gruntu, które z gruntów rolnych zostaną (z pomocą gminy) przekwalifikowane na działki budowlane i usługowe. Ogromna inwestycja, która na gruntach powstanie będzie naprawdę zapierała dech w piersiach. No i oczywiście widząc duże pieniądze, wpływy z podatków, zmniejszenie bezrobocia, rozwój okolicy – miód na serce władz – rozpoczęli odzakupu gruntów. Za kwotę 30 mln euro zostało zakupione 150ha ziemi rolnej z myślą o inwestycji. Oczywiście uchwalony został Plan Zagospodarowania Przestrzennego przekształcający te tereny na tereny budowlane, inwestycyjne. Spółka celowa, powołana przez inwestorów, już otrzymała pozwolenia na budowę obiektów na 40ha ziemi, w ramach ogromnej inwestycji sposobem finansowania (pozyskania 200mln euro) jest tzw. project finance. Banki z ciekawością patrzą na projekt, który de facto kalkuluje się – przy złych założeniach, po uwzględnieniu wszystkich przepływów pieniężnych dodatnich i ujemnych, po uwzględnieniu więc spłat rat kapitałowo-odsetkowych finansowania dłużnego, inwestycja zarabiać będzie 2-6 mln euro rocznie (1-3% ROA). Cóż, jakby to ująć – co to za biznes?? 1-3% ROA. Nic szczególnego. Biorąc pod uwagę, że 30 mln euro (na grunty) wkłada inwestor, 170 mlneuro dokłada np. bank lub fundusz, ROE wychodzi nam w przedziale 6,7% do 20% (pamiętajmy, że nie są to wartości ZDYSKONTOWANE, także realny zysk przy uwzględnieniu czynnika czasu będzie MNIEJSZY). No dobra, nawet pomijając dyskonto, to teoretycznie fajnie zarabiać więcej niż na lokacie czy zwykłych nieruchomościach, ale przecież wiemy, że żeby nie odstawać od czołówki najbogatszych, ROE liczone rocznie musi, MUSI, być wyższe niż 20% (które de facto jest maxem).

No i teraz zagadka – gdzie jest haczyk i dlaczego biznes w realu zwróci się GRUBO powyżej niezdyskontowanych 20% rocznie?

Przeczytajcie parę razy tekst, wszystko w nim jest zawarte.

 

Czy już wiecie??

 

 

 

Czy wiecie, jakim sposobem nasi koledzy, którzy stoją za wszystkim,osiągną znacznie wyższe zyski, w niektórych opcjach otrzymując nawet 43% zwrotu rocznie przez kilka lat??

 

 

Już Wam tłumaczę – gdybym nie zastanawiał się nad tym, żeby zakupić tam kawałek jakiejś nieruchomości, pewnie bym na to nie wpadł. Otóż zastanawiające w całej historii jest to, że grunty zostały skupione przez spółkę celową za gotówkę – 30 mln euro, 150ha, co daje nam cenę 800 000zł za hektar. 80zł/m2. 80zł/m2. 80zł/m2. Czy pamiętacie, że w nieruchomościach najważniejsza jest lokalizacja? Czy przeanalizowaliście tekst i zobaczyliście, że zakupili 150ha gruntów ROLNYCH, a budować inwestycję będą na 40 hektarach? Ale nowy plan zamienił wszystkie grunty na działki BUDOWLANE o wysokim potencjalne zagospodarowania. Grunty budowlane w okolicy chodzą po 200-250zł/m2. Jednym słowem, nasza spółka ma 110ha gruntów, których wartość wynosi już 68 750 000euro. I bardzo dużo osób(prawnych) chce budować się wokół powstającego dużego centrum. Monopol mają jednak nasi inwestorzy. Prześledźmy, ile faktycznie zarobią na inwestycji, w rozłożeniu na lata, patrząc na jeden z możliwych przykładów cashflow:

Rok 0. -30 000 000euro na działki
Rok 1. pozwolenia na budowę, 0.
Rok 2. budowa finansowana project finance, nie wchodzi do zestawienia.
Rok 3. J.w.
Rok 4. Inwestycja rusza, zarabia + 3 000 000 euro. Jednocześnie spółka sprzedaje grunty wokół, wszystko się kręci, a więc dodatkowe +15 000 000 euro.
Rok 5. J.w. +18 000 000 euro(3+15)
Rok 6. J.w. + 18 000 000 euro
Rok 7. j.w. + 18 000 000 euro
Rok 8. +10 000 000 euro
Rok 9. + 4 000 000 euro(grunty naokoło sprzedane, został tylko Obiekt i 2-6mln euro wypływu (który z inflacją także rośnie, dlatego tutaj zapisałem 4mln a nie 3 jak wcześniej).
Rok 10. sprzedaż inwestycji. Stopa kapitalizacji 6% (przy tak dużych obiektach to ok) daje nam + 67 000 000 euro.

Policzmy wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji (ja użyję kalkulatora, bo ciężko to policzyć samemu). 31%. Rok do roku, 31%!

Ale to tylko przykład, ponieważ można to zrobić lepiej. Np. sprzedać inwestycję w roku 5, a następnie dosprzedać grunty w pozostałych latach, a więc:
(w mln euro):
1. -30
2. 0
3. 0
4. +18
5. + 82 (sprzedaż obiektu i części gruntów)
6. +15
7. +15

IRR = 43%!

Zobaczcie, ile de facto można zarobić na inwestycji, której zwrot na aktywach ROA wynosi jedynie od 1 do 3%!!

To jest właśnie magia inżynierii finansowej. Oczywiście są to tylko moje domysły, jednak właśnie w taki sposób działa biznes. Nie korzystając z żadnej dźwigni cała ta inwestycja tylko by traciła, zżerana przez inflację. Dlatego tak ważne jest rozumienie pewnych zjawisk i ich wpływ na ryzyko.

Zobaczcie, że każdy jest zadowolony – i gmina, i ludzie, i finansujący spółkę, i inwestorzy którzy kupują grunty, no i oczywiście nasi milusińscy spod znaku Dawida.

Naprawdę w tym biznesie nie ma osób niepocieszonych. Warto jeszcze przypomnieć o ryzyku, jakie tutaj wystąpi – jeżeli inwestycja nie wypali na etapie przed budową, to spółka ma już i tak przekształcone grunty warte znacznie znacznie więcej niż za nie zapłaciła – więc uda się wyjść z tego z tarczą.

Jeżeli inwestycja nie wypali na etapie budowy, bank będzie mógł zaspokoić się z gruntów i samego budynku – który ktoś na pewno kupi. W tej całej inwestycji do stracenia jest jedynie 30 mln euro, nic więcej, ponieważ spółka jest opcją i nikt nie będzie tutaj (oprócz spółki) odpowiadał swoim osobistym majątkiem (o czym pisałem już w poprzednich artykułach).

Pamiętajcie, że wiele rzeczy zostało tutaj uproszczonych, nie sądźcie, że możecie także skakać na głęboką wodę i banki(czy fundusze) dadzą Wam finansowanie na taką czy podobną inwestycję. Nie wiemy też jak wyglądają tutaj kwestie podatkowe, ale to dla krezusów jest najmniejszym problemem – przy zastosowaniu różnorodnych struktur bezpieczeństwa podatkowego może okazać się, że nie zapłacą ani grosza do budżetu. Ale to nie na nich gmina ma zarabiać, a na podatkach zbieranych od ludzi, którzy będą tam pracować, budować się, opłacać VAT itd. Zawsze etatowiec ma gorzej niż my, kapitaliści.
Na koniec dodam, żebyście nie szukali tej inwestycji, ponieważ bardzo ciężko będzie Wam ją znaleźć. Liczby na potrzeby opisu zostały zmienione, ale użyłem ich realnie – tzn. tak, że faktyczna inwestycja realizowana w Polsce jest jeszcze bardziej lukratywna niż stawki, które podałem wyżej. (np. cena skupu gruntu przez tą firmę wynosiła 40zł/m2 a nie 80zł, co daje jeszcze większą przebitkę, ale nie chciałem być aż takim hurraoptymistą).

Bierzmy przykład z najlepszych, nie ma co im zazdrościć, tylko się uczyć i wdrażać samemu genialne pomysły!

 

Pozdrawiam.

 

 

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *