Konstruujemy portfel swoich aktywów

Witajcie. Dzisiaj zamierzam napisać pierwszy artykuł dotyczący budowania swojego portfela aktywów. Sądzę, że zadanie będzie ciężkie, gdyż każdy z Was jest na innym poziomie finansów, każdy z Was ma zupełnie inny bilans swojego majątku. Przed przystąpieniem do konstruowania swojego portfela powinieneś przeanalizować swoją sytuację finansową (o tym jak to zrobić napisałem w artykule Analiza Majątku). Nie jest to wymóg konieczny, jeżeli chcesz jednak rozpocząć inwestowanie i gromadzenie aktywów ten punkt jest niezbędny. Czym grozi brak takiej analizy? Zanikiem płynności i problemami finansowymi. Rozpocznijmy.

Pierwszą rzeczą, jaką powinieneś spełniać w celu gromadzenia majątku, to spełnienie złotej reguły. Tyczy się to zarówno osób pracujących, jak też i właścicieli/zarządzających firmami, w tym samozatrudnionych. Twoje wydatki muszą być mniejsze niż Twoje przychody. Taka różnica, stanowiąca realny dochód, będzie inwestowana w aktywa. Przykładowo, pracując i zarabiając na rękę 3000 zł, wydając na żywność, podatki, przyjemności, opłaty 2500 zł, realnie możesz inwestować 500 zł miesięcznie. Znasz wobec tego swoje możliwości. To, od jakiego pułapu zaczniesz jest Twoją indywidualną sprawą. Możesz zarabiać 30 000 zł miesięcznie, wydawać 15 000 zł, więc co miesiąc masz możliwość zainwestowania 15 000 złotych. Najlepszy jest oczywiście efekt skali, bo większe pieniądze pozwalają generować tak duże nadwyżki, że w końcu całkowicie uwalniają Ciebie od pracy. Ten moment nastąpi, kiedy Twoje aktywa zaczną generować więcej gotówki niż wynoszą Twoje wydatki. Oprócz bieżących wpływów możesz także mieć oszczędności, zamrożone na lokacie bankowej, z której prawdę mówiąc pożytek jest praktycznie żaden – także trzeba je wtłoczyć do obrotu. OK – wobec tego jak i w co mamy inwestować? Można podzielić inwestycje na dwa typy: takie, które przynoszą regularny dochód, i takie, które kupujemy, żeby sprzedać z zyskiem. Można też szukać inwestycji mieszanych. To, którą opcję wybierzesz, zależy od Twojej sytuacji – generalnie moim zdaniem im niższe mamy możliwości kapitałowe, tym bardziej powinniśmy inwestować w aktywa „kup żeby sprzedać”. Dlaczego? Powód jest prosty – jeżeli małe kwoty zainwestujesz w aktywa dywidendowe (czyli przynoszące regularne wpływy) nie będziesz zanadto szczęśliwy z ich wysokości (przykładowo obligacje korporacyjne dające 10% w skali roku, kupione powiedzmy za kwotę 10 000 zł, przyniosą Ci realny dochód w wysokości 1000 zł rocznie, czyli mniej niż 84zł miesięcznie). Czy jest sens? Moim zdaniem nie ma, bo takie podejście będzie Ciebie spowalniać. Dopiero mając pewien etap zaawansowania (czyli środki na inwestycje w wysokości 150 000 zł i wyżej) możemy powoli dzielić tą pulę na aktywa przynoszące regularne zyski i inwestycje kapitałowe, czyli „kup żeby sprzedać”. Myślę, że sporo z Was próbowało cokolwiek gromadzić na kontach bankowych „na czarną godzinę”, ale środki rozpływają się co jakiś czas. Często nie ze względu na czarną godzinę, ale na wydatki typu wakacje, nowa pralka czy cokolwiek innego. Oszczędzanie jest dla ludzi leniwych i ze skrajną awersją do ryzyka. Kapitalista musi ryzykować, aby iść do przodu. Dopiero po uzbieraniu satysfakcjonującego majątku może powoli studzić swoją agresję inwestycyjną.

Moje zasady inwestycyjne są następujące: pieniądz własny jest najdroższy. Jeżeli chcesz inwestować, staraj się używać dużej dźwigni finansowej, która nie zburzy Twoich finansów (niektóre dźwignie działają w dwie strony (dużo zyskach, dużo stracisz), niektóre w jedną (dużo zyskasz, mało stracisz lub mało zyskasz, dużo stracisz)). To, jakiej dźwigni używasz, zależy od Ciebie i projektu, który prowadzisz.

 

W finansach jest pojęcie ważonego kosztu kapitału. WACC jest to wskaźnik, który określa słuszność stosowania dźwigni finansowej. I dla przykładu, jeżeli masz możliwość pożyczyć z banku pieniądze na 10% i zainwestować je w coś, co przynosi 9% zysku, takie działanie nie jest za bardzo logiczne, bo z każdym rokiem będziesz w plecy o 1%. Nie zawsze jest to jednak prawdą. Czasami taki układ jest jedynym rozwiązaniem wejścia w przedsięwzięcie, jeżeli jest ono niepodzielne.
Tutaj wykorzystujemy właśnie nasz WACC – średni ważony koszt kapitału.

Przykładowo, mamy możliwość zakupu mieszkania za 100 000 złotych, które rocznie będzie przynosiło nam 9% zysku (tj. 9 000 zł r/r). Koszt kapitału bankowego wynosi 10%. Lewarując się w 100%, tj. biorąc kredyt na 100 000 zł, co roku będziemy tracić na naszym  mieszkaniu 1%, tj. 1000 zł. Sytuacja jeszcze bardziej się pogorszy, ponieważ bank wymaga płacenia raty kapitałowo-odsetkowej, a my pobieramy czyste odsetki z naszego mieszkania, co całkowicie niszczy nam złotą regułę i powoduje zmniejszenie naszego strumienia pieniędzy. Dlatego należy tak skalkulować WACC, aby nasze mieszkanie dla nas zarabiało.

Zróbmy proste wyliczenia (zakładamy, że nie ma podatków i innych opłat). Wariant dotyczy pełnego lewarowania.

Mamy 9 000zł rocznie, co daje nam 750zł wpływów z wynajmu miesiąc do miesiąca.

Mamy wzięty kredyt 100 000 złotych, z oprocentowaniem stałym 10% (w prawdziwym życiu oprocentowanie stałe nie jest do końca realne(jest, stosując specjalne konstrukcje-patrz artykuł o ryzyku walutowym), ale musimy przyjąć uproszczenia. W miarę postępu czasu i rozwoju bloga będziemy konstruować bardziej zaawansowane rozwiązania). Żeby zminimalizować miesięczną ratę, postanowiliśmy zaciągnąć kredyt na okres 25 lat. Parametry kredytu: miesięczna rata 908zł, suma odsetek 172 610zł. Spłacając mieszkanie przez 25 lat, ostatecznie będzie nas kosztowało 272 610zł. Miesięczne wpływy wyniosą nas 750zł-908zł = MINUS 158zł. Czy to jest oby na pewno dobra inwestycja?

Możliwości na pocieszenie mamy następujące: rok do roku możemy zwiększać kwotę wynajmu o mniej więcej wysokość inflacji. I teraz smutki: nie bierzemy pod uwagę pustostanów, okresów zmiany lokatorów czy też zaległości czynszowych. Kompensuję więc tą zaletę i wadę i nie biorę tego pod uwagę.

Nasz WACC wynosi 10% i jest wyższy od zysków z inwestycji. WACC jest zły.

WACC = 1 x 10% = 10%.

Teraz weźmy pod uwagę inną proporcję. Załóżmy, że włożymy w mieszkanie 50 000 złotych, i tyle samo weźmiemy z banku. Lewarowanie wyniesie 50%. Rata miesięczna do banku – 454zł. Odsetki: 86 000 zł. Całkowity koszt mieszkania 186 000 zł. Ile wyniesie nasz WACC?

WACC = 0,5 x 0% + 0,5 x 10% = 5%.

Voila. 5% versus dziewięcioprocentowe profity. Pięknie prawda? Nie do końca niestety. Dlaczego we wzorze na WACC jest błąd? Dlatego, że nasz pieniądz także kosztuje. Wkładamy środki w naszą inwestycję która netto daje nam rzekome 9%-5% = 4%. Ale czy nie znaleźlibyśmy jakiegoś lepszego źródła dochodu inwestując nasze 50 000 gdzie indziej? Myślę, że udałoby się nam znaleźć obligację, która daje 5% rocznie, jest bezpieczna i nie musimy troszczyć się o mieszkanie, lokatorów i stan techniczny inwestycji. Wskaźnik WACC pozwala nam oszacować, gdzie faktycznie powinniśmy ulokować pieniądze i ile na inwestycji zarobimy. Dlatego ważne jest wyliczenie naszego kosztu kapitału własnego – tj. ile zarobilibyśmy gdzie indziej? Przykład: Andrzej pracujący dzień i noc jako glazurnik nie ma czasu na inwestowanie aktywne, dlatego trzyma środki na lokacie oferującej 3% rocznie. 3% to jest koszt jego kapitału własnego. WACC Andrzeja wyniesie:

WACC = 0,5 x 3% + 0,5 x 10% = 6,5%.

Biorąc pod uwagę dochody na poziomie 9% rocznie, nasz zysk wyniesie 2,5%. Czyli nasz Andrzej zarobi 3% z 50 000 zł i 2,5% ze 100 000zł. Myślę, że Andrzej będzie zadowolony z takiej inwestycji.

Inwestorzy aktywni, kapitaliści, oczekujący bezpiecznej stopy zwrotu na poziomie nierzadko kilkunastu procent wyśmieją inwestycję w nasze mieszkanie. Przykładowo Roman aktywnie prowadzący przedsiębiorstwo przynoszące mu 18% rocznie zysku z zaangażowanego kapitału policzy WACC inwestycji w mieszkanie.

WACC = 0,5 x 18% + 0,5 x 10% = 14%.

Roman osiągnie stratę wynoszącą -5%. Tyle kosztowałoby go zaangażowanie w mieszkanie zamiast we własną firmę.

Modele finansowe i analiza efektywności inwestycji jeszcze bardziej zdołowałyby powyższe wyniki (uwzględniając wahania inflacji i stopy WIBOR, stan pustostanów, ubezpieczenia mieszkania, remontów etc., wartość pieniądza w czasie). Inwestowanie nie jest wcale takie łatwe. Przynajmniej inwestowanie kapitalisty, bo jak widać powyżej każdy ma swój własny koszt kapitału własnego. Jeden będzie cieszył się z 3% rocznie inny z 18%. Znam takich, co nie cieszą się z 30%. Pamiętajcie jednak, że wysoki koszt kapitału własnego niesie za sobą zwiększone ryzyko. Co, jeżeli Roman zbankrutuje ze swoją firmą? Straci wszystko, a mógł mieć bardziej bezpieczne aktywo w postaci mieszkania.

Dobry kapitalista maksymalizuje swoje stopy zwrotu jednocześnie ZAWSZE pilnując ryzyka jakie wiąże się z inwestycją. W powyższym przykładzie analizowaliśmy zakup mieszkania w cenie transakcyjnej 100 000 złotych i o identycznej wartości rynkowej (tak przyjąłem). Była to na te czasy pewna okazja dla osoby mającej kwotę 100 000 złotych trzymaną na lokacie (obecnie ok. 2,5% rocznie). Wyjmując bowiem środki z lokaty osoba ta kupuje mieszkanie i zarabia nie 2,5% a 9%, co zwiększa rentowność o prawie 4 razy. Jednakże osoba, dla której 100 000 zł pracuje za 11% rocznie nie skorzysta z takiej okazji, bo nie będzie to już okazją. Rozpatrzmy jednak ten przykład inaczej. Załóżmy, że średnia stopa kapitalizacji (czyli stosunku rocznego czynszu do wartości nieruchomości) wynosi na rynku 5% – tyle średnio zarabia się na mieszkaniach w okolicy. Biorąc pod uwagę 9 000 zł z wpływów z naszego mieszkania, możemy wycenić jego wartość dla realiów rynkowych. 9 000zł/5% = 180 000 zł. Tyle jest warte nasze mieszkanie w realiach rynkowych. Kupując je za 100 000 zł zróbmy z naszego mieszkania-aktywa inwestycję nie dywidendową (dochód z najmu), ale kapitałową -> „kup, aby sprzedać”.

Sfinansujmy nasz zakup całkowicie kredytem (rata 908zł). Dajmy ogłoszenia w prasie o sprzedaży mieszkania za 150 000 zł. Sprzedajmy je po 3 latach za 145 000zł. Załóżmy, że przez 3 lata mieszkania nie wynajmowaliśmy. Policzmy, ile zarobimy na takiej inwestycji. 145/100 = 145% w 3 lata. Bez dyskontowania, rachunkiem prostym mamy 15% w skali roku. Oczywiście nie ma tak lekko i nie jest to nasz wynik. Zapomnieliśmy ująć naszych odsetek. Przez 3 lata nasze odsetki wyniosą 28 730zł (niestety, zawsze w pierwszym okresie odsetki płaci się największe, a część kapitałowa raty jest bardzo mała). Po korekcie mamy wynik 145/128,73 = 112,6%, czyli 12,6% w 3 lata – czyli ostatecznie 4,2% rocznie na powyższej inwestycji. Szokujące? Nie. Jest to zwrot z inwestycji, tzw. ROI. Nie jest to jednak zwrot z naszych kapitałów (ROE). Bo czy faktycznie MY włożyliśmy w biznes 128 730zł? Czy może zrobił to częściowo bank?

Przez 3 lata płaciliśmy 908 zł miesięcznie, spłacając kredyt. W sumie wyszło nam 36×908 =32 700 zł. Tyle – dokładnie tyle włożyliśmy w ten biznes. Dostaliśmy 145 000 zł. Bankowi oddaliśmy 28 730zł odsetek (tyle zarobił bank) no i 100 000 zł kapitału (którego w częściach kapitałowych rat spłaciliśmy 3073 zł). Łącznie ze sprzedaży mieszkania uzyskaliśmy 145 000 – 128 730 = 16 270zł na rękę. Przy wkładzie własnym 32 700zł. Nasz zwrot z inwestycji (nasz prywatny, czyli zwrot z kapitałów własnych) wyniósł 16270/32700 = 49,7% (dzieląc na 3 lata mamy 16,6%). Teraz Roman powinien dokładnie przemyśleć, czy oby na pewno nie powinien zakupić naszego mieszkania – różnica w rentownościach 18 i 16% jest już na tyle mała, że dywersyfikacja byłaby zdrowa. Teraz możecie przestać się dziwić osobom, które znam, które kręcą nosem słysząc o inwestycji przynoszącej 30% rocznie. Co by było, gdyby chwytając taką okazję sprzedalibyśmy mieszkanie po roku?? Płącąc „zaledwie” 9100 zł odsetek? I samemu wykładając jedynie 10 900zł? Nasz zwrot roczny wyniesie 60%.

Czy już potraficie sobie wyobrazić, dlaczego nieruchomości są podstawą majątków tak wielu osób? Dlatego, że stosując odpowiednie lewarowanie i odpowiednio podchodząc do inwestycji można bardzo szybko powiększać pulę swoich aktywów. Powyższa transakcja jest transakcją obrazkową. Kwoty starałem się jak najbardziej dopasować do obecnych realiów rynku polskiego w 2013 roku. Po macoszemu potraktowałem stopę oprocentowania banku, który obecnie wynosi nierzadko poniżej 6% (RRSO).

Jest wiele pułapek czekających na ludzi szukających okazji inwestycyjnych. Pamiętajcie: nikt nie sprzedaje kur znoszących złote jaja. Musicie zdyskontować ryzyko i odpowiednio wycenić nieruchomość. Żebyście się nie zdziwili, jak po kupnie okaże się, że sprzedającego ścigał komornik i teraz rości sobie prawa do nieruchomości wierzyciel. To jest właśnie ryzyko, które trzeba brać pod uwagę.

Powyższy przykład jest w sam raz dla osoby, która nie ma jeszcze obładowania kredytami i posiada miesięczne nadwyżki w wysokości ok. 950 zł. Biorąc powyższy kredyt łatwo pomnożyła swoje pieniądze, zarabiając ostatecznie kilkanaście tysięcy złotych. Warto zacząć inwestować jak najwcześniej, aby móc kontrolować siebie i swoje błędy. Inaczej będziesz inwestować będąc kawalerem/panną, a inaczej mając żonę/męża i dzieci. Pamiętaj odpowiednio podchodzić do zabezpieczania swojego zgromadzonego majątku. Nie myśl, że zrobisz kokosy. Ważne, abyś utrzymywał zyski wyższe niż lokata bankowa. Optymalnie na chwilę obecną utrzymywanie tempa 10-15% w skali roku jest dobre dla inwestora średnioaktywnego. Inwestor bardzo aktywny, z małą awersją do ryzyka powinien trzymać się 20-25% rocznie. Jeżeli trafi Ci się „okazja” dająca 100% rocznie i więcej – bądź bardzo czujny, nie daj się poganiać. Dokładnie analizuj inwestycję, a jeżeli gra tyczy się dużych pieniędzy, nie żałuj na prawnika czy doradcę. W praktyce takie okazje zdarzają się niezwykle rzadko i mogą wiązać się z mnóstwem kłopotów i niepotrzebnym stresem. Jeżeli Twoja okazja opiera się na „zaufaniu” do osoby trzeciej (nieważne, czy jest to osoba całkowicie nieznajoma, czy sąsiad) – lepiej odpuść. Zaufanie w kapitalizmie to najmniej warte zabezpieczenie. Jak mówi pewne powiedzenie inwestorskie: jeden miał pomysł a drugi kapitał, a po roku pierwszy miał kapitał, a drugi nauczkę. A niektórzy ludzie potrafią naprawdę się mścić.

 

Mamy różne sposoby budowania portfela aktywów. Nieruchomości są jednym z nich – ryzyko utraty pieniędzy jest realtywnie niskie. Możemy budować swój portfel w oparciu o akcje, obligacje, kruszce, monety, obrazy, wina, whiskey, itd. itd. Trzeba odpowiednio szukać okazji, kupować, a potem sprzedawać.

Zobaczcie też, jak bardzo ważna jest optymalizacja podatkowa! Przecież 19% naszego dochodu to podatek. W zaawansowanym WACC podatek też się liczy – jest to WACC z tarczą podatkową. – wychodzi on niższy, bo koszty, jak u nas, 10% bankowe wyniosą o 19% mniej (8,1%). Ostatecznie więc nie musi być tak tragicznie – podatku nie zapłacimy, a od lokaty podatek istnieje.

Póki co to byłoby na tyle. W następnym artykule dotyczącym naszego inwestycyjnego elementarza zajmiemy się dalszą konstrukcją portfela aktywów. Macie pytania?

4 myśli nt. „Konstruujemy portfel swoich aktywów

  1. Hej :)

    Mega blog. Trzymaj tak dalej.

    Ostatnio robiłem przegląd blogów traktujących o finansach. Okazało się, że jest ich naprawdę sporo. I wydaje mi się, że wyłuskałem perełkę (pomimo szaty graficznej 😛 )

    Pozdrawiam
    Nowy czytelnik

  2. Szata grafiiczna na dluzsza mete meczy oczy – biale litery i czarne tlo. Wystarczy poczytac 10 minut a potem zabrac wzrok od komputera by dalej widziec tresc bloga przed oczami :)

    • hehe 😀 i mam wrażenie, że niezbyt zachęca potencjalnego czytelnika (za pierwszym razem pomyślałem, że trafiłem na już nieistniejący blog)
      Niemniej jednak przyzwyczaiłem się i doceniam urok. Treści zdecydowanie ważniejsze niż szata.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *