Kształtowanie struktury portfela inwestycyjnego

W poprzednich dwóch wpisach omawiałem czym jest portfel inwestycyjny, na jakie części warto go podzielić, czym jest kapitał pracujący (wedle naszych zasad) oraz jak wyglądają przykładowe portfele zobrazowane graficznie, czymś, co nazwałem wazonem :). To jest chyba mój autorski pomysł, nie doszukałem się podobnych analiz w Internecie. Dzisiaj zademonstrujemy sobie jakie rodzaje portfeli w prawdziwym życiu występują, powiemy co to znaczy dobra inwestycja zarabiająca 4% rocznie i co to zła inwestycja zarabiająca 4% rocznie. Dzisiaj nasze grafiki zamienimy także na liczby. Zapraszam.

image017

Budując swój portfel inwestycyjny powinniśmy szczególną uwagę przyłożyć do zysku(stopy zwrotu), ryzyka oraz płynności. Zysk i ryzyko wałkuję już w artykułach od dawna, płynność dodałem po opisaniu Wam kapitału pracującego. Był jeden artykuł, w którym faktycznie definiowałem jak należy podchodzić do ryzyka. Dzisiaj powtórzę wykład trochę bardziej szczegółowo.

Rysunek sygnujący ten artykuł to wykres obrazujący zależność stopy zwrotu od ryzyka aktywów. Im wyższej stopy zwrotu oczekujemy, tym większe ryzyko najprawdopodobniej będzie się z nią wiązać. Najprawdopodobniej, ponieważ inwestorzy profesjonalni, poszukując swoich inwestycji, decydują się na dwa warianty szukania inwestycji. Wariant pierwszy to szukanie najlepszych aktywów pod kątem zwrotu, przy porównywalnym stopniu ryzyka. Model CAPM (capital assets pricing model) który jest na obrazku wyżej teoretycznie dotyczy tylko aktywów rynku kapitałowego (akcji, obligacji, itp.). Ja uważam, że CAPM w bardzo dobrym stopniu opisze także inne aktywa (złoto, nieruchomości, wina, monety, itp.). Przecież można założyć spółkę, która będzie handlowała nieruchomościami, a swoje akcje uplasuje na giełdzie. Tym samym da się oznaczyć ją na wykresie. Wariant pierwszy pozwala nam wybrać inwestycję w obligacje, gdzie wszystkie zabezpieczone są hipoteką w zupełności pokrywającą kapitał + kupony, ale obligacją mającą różne oprocentowanie: np. 5%, 7%, 3%.

Drugi wariant mówi, że przy pewnym określonym poziomie zwrotu szukamy aktywa, z którym wiąże się najmniejsze ryzyko. Np. mając do wyboru lokatę Amber Gold na 11%, obligacje Ganta na 11% i obligacje firmy X zabezpieczone dobrą hipoteką na 11%, który wariant powinniśmy wybrać? Wszystkie mają jednakowy zwrot, ale ryzyka są różne – tłumaczyć jakie znawcom tematu nie trzeba – Amber upadł, Gant upadł i mimo zabezpieczeń obligacji są one tak skomplikowane, że może okazać się, że obligacje są nic nie warte. Firma X w razie ‚wypadku’ opłaci nas obligatariuszy z dobrej hipoteki.

Teraz rysunek:

er

Omówmy sobie na wykresie nasze dwa warianty. Wariant pierwszy, który bardzo lubię, to inwestycje o różnych zwrotach przy takim samym lub bardzo podobnym poziomie ryzyka. Na wykresie opisane są niebieskimi liczbami 6,7 i 8. Rzecz jasna wybrałbym aktywo nr 8, ponieważ przy takim samym ryzyku (opisanym wielkością „x”), da największy zysk.

W wariancie drugim (najmniejsze ryzyko przy takim samym zysku) – mamy zaznaczone 3 aktywa niebieskimi literami a,b,c. Który wariant powinniśmy wybrać? Oczywiście, że wariant a, ponieważ związane jest z nim najmniejsze ryzyko.

Popatrzmy na inne niebieskie punkty z wykresu. Zaznaczona na osi pionowej stopa wolna od ryzyka Rf jest dla dobrego inwestora NAJMNIEJSZĄ stopą zwrotu, w jaką warto się angażować. Opisuje to punkt nr 9, leżący na argumencie 0 (zerowe ryzyko). Oczywistym jest, że niebieski punkt nr 1 nigdy nie powinien być rozpatrywany przez dobrego inwestora. Nie dość, że wiąże się on z większym ryzykiem, to jeszcze oferuje mniejszą stopę zwrotu niż papiery bezpieczne. Punkt nr 2 też jest punktem tragicznym, ponieważ przy tak dużym ryzyku i lekko powyżej stopy wolnej od ryzyka kompletnie nie opłaca się ryzykować nabywając aktywo opisane w tamtym sektorze. W pewnym momencie, analizując różne punkty uświadamiamy sobie, że jest pewna granica między tym, w co moglibyśmy zainwestować, a co odrzucamy. Im bliżej tej granicy punkty się znajdują, tym trudniej jest nam ocenić, czy jest to inwestycja dobra, czy zła. Teraz naszych dobrych inwestorów można podzielić na lepszych i gorszych, a wszystko zależy od tego, jak przebiega ich granica dobrych aktywów. Wszystkie punkty, które są na granicy i powyżej, są punktami, z których można zrobić nasz efektywny dobry portfel. Punkty nad granicą są to „perełki inwestycyjne”, które powinny być rozchwytywane.
Przejdźmy do zielonych linii. Linie 1, 2, 3, 4 definiują w kolejności inwestorów od bardzo słabego do bardzo dobrego. Im większe nachylenie linii tym bardziej silny mamy portfel.
I co warto dostrzec? Aktywo oznaczone niebieską trójką dla inwestora z zielonej linii 2 będzie perełką inwestycyjną, okazją której nie można przegapić, zaś dla inwestora nr 3 będzie to nic niewarta inwestycja. Tak samo niebieski punkt 5 dla inwestora 3 będzie boski, a dla inwestora 4 będzie mało atrakcyjny. Jakby ktoś jeszcze nie zauważył, linia czerwona pokazuje linię słabego inwestora, najczęściej przeciętnego Kowalskiego, który nie skupia się nawet na trzymaniu gotówki w obligacjach skarbowych, tylko trzymaniu ich na lokacie (poniżej Rf). Zobaczcie, że punkt niebieski 4 jest dobrą inwestycją zarówno dla Kowalskiego, jak i zielonego inwestora 1. Przecież Kowalski także może zarobić więcej. Kowalski lub słaby inwestor widzą znacznie więcej okazji właśnie przez to, że ich granica dobrego portfela jest dość nisko.
Wracając do punktów niebieskich 6,7,8, dla inwestora 3 każda z tych okazji będzie dobra – jedna lepsza, inna mniej lepsza, ale dobra i warto z niej skorzystać. Gdyby np. punkt 6 był poniżej zielonej linii 3, to właśnie ta inwestycja dla naszego inwestora musiałaby odpaść.

Warto zastanowić się nad pytaniem „Jak przebiega nasza osobista linia rozsądnych inwestycji”? To, czy wybierzemy (np. będąc inwestorem 3) aktywo, które leży na linii bliżej stopy wolnej od ryzyka, czy dalej od tej stopy, zależy tylko od naszych skłonności do ryzyka. Co warto powiedzieć, większość dostępnych publicznie aktywów znajduje się poniżej naszej linii efektywnych portfeli. Dlatego ważne jest tak dobierać aktywa do portfela, żeby w razie pojawienia się okazji inwestycyjnej łapać ją przez szybkie włożenie kapitału obrotowego właśnie w taką okazję. Przypuśćmy, że posiadam kapitał obrotowy w obligacjach skarbu Państwa notowanych na rynku Catalyst i nagle staję przed okazją zakupu aktywa niebieskiego nr 5 (jestem inwestorem z linii 3). Jest to dla mnie niebywała okazja do większego zarobku przy AKCEPTOWALNYM dla mnie (bo powyżej linii) poziomie ryzyka. Sprzedaję obligacje i kupuję aktywo 5. Jeżeli w okręgu moich obserwacji pojawi się niebieskie aktywo nr 3 lub 4 to nie będę nim zainteresowany – ryzyko, jakie tutaj występuje dla mojej linii dobrych aktywów jest NIEAKCEPTOWALNE.

Prawdą jest, że w praktyce określenie ryzyka jest niezmiernie ciężkie, a linia efektywnych portfeli wcale nie jest taka prosta jak na wykresie. Każdy ma inne poczucie ryzyka i jest to kwestia praktyki i ćwiczeń. Dlatego też ktoś, kto nie ćwiczy i nie inwestuje nie będzie miał wystarczającej wprawy do wyboru inwestycji które przyniosą zysk, tym samym powinien koncentrować się na współpracy z funduszami inwestycyjnymi (różnymi na różnych szczeblach ryzyka). Oczywiście to kosztuje, ale lepiej powierzyć środki wyspecjalizowanej instytucji niż je niepotrzebnie stracić.

Nie będziemy na ten moment bardziej wchodzić w teorię i liczyć stóp zwrotu, jakich powinniśmy spodziewać się z poszczególnych warstw i klas aktywów. Jest to dobre rozwiązanie dla ludzi inwestujących na giełdzie, a właściwie dla dużych banków inwestycyjnych, ponieważ to one ze sztabem analityków docierają w pierwszej kolejności do dobrych ofert w które można się zaangażować. To jest właśnie ten stół do gry, który opisywałem w pierwszych artykułach, do którego nie można się dopchać-inwestor indywidualny może liczyć w 95% na łut szczęścia.
Jakby gra na giełdzie była taka prosta to każdy by zarabiał, ale jest to niemożliwe, bo żeby na giełdzie zarobić, to ktoś musi stracić – pomijając brokerów inwestycyjnych.

Dlatego okazji trzeba szukać tam, gdzie rynek nie jest przepełniony inwestorami i gdzie pozwoli zarobić lepiej. Takim rynkiem jest dla mnie rynek nieruchomości. Nieruchomości, które można nabyć poniżej ich wartości rynkowej – co dla gruntów zwiększa stopę zwrotu ze spieniężenia takiego aktywa, a dla mieszkania czy lokalu zwiększa jego rentowność z czynszu.

Ok, teraz nasze symboliczne wazony (termin z poprzednich dwóch artykułów). Co ma opis powyżej do naszych wazonów?

er

 

waz

Otóż pomarańczowe sektory od 1 do 5 tworzą nam poszczególne zakresy naszego wazonu. 1 fundamenty, 2 w miarę bezpieczne aktywa, 3 dochodowe inwestycje 4 inwestycje podwyższonego ryzyka i 5 inwestycje spekulacyjne.

Teraz dopiero można zobaczyć, jak bardzo nawet identycznie zbudowane „wazoniki” mogą różnić się stopą zwrotu. Inwestor bierny, jak Zenon z poprzedniego przykładu, to osoba na pograniczu zielonej linii 1. Niezależnie czy ma swoje aktywa w warstwie bezpieczniejszej czy bardziej ryzykownej, to i tak nie zarabiają one dużo. Mega efektywny inwestor to inwestor 4, gdzie już warstwy dochodowej nie widać nawet na wykresie. On wchodzi tylko w coś, co przyniesie ogromny profit (myślę, że zwrot z wynajmu lokalu to u niego z 30% rocznie (a jest to możliwe), podczas gdy u Zenona jest to zaledwie 5%).

Także widzicie, jak kształtują się stopy zwrotu w zależności od ryzyka każdego z inwestorów. Powyższy wykres nie jest super obiektywny – nie ma tam skali, nie wiadomo czy jest liniowy czy logarytmiczny. Jedno jest pewne, ryzyka nie można zdefiniować do 100%. Ryzyko może być przecież nieskończone (teoretycznie). Tak samo jak nieskończony może być zysk(rentowność). Wszystko jednak obraca się w bardziej określonej przestrzeni. Mógłbym Wam zdefiniować co Ja uważam za ryzyko i rentowność w poszczególnych sektorach.
1. Fundamenty – dla mnie risk free i pewne, tj. zysk obecnie w granicach 3-4% rocznie i obsunięcie kapitału na poziomie do 1-2%.
2. Warstwa bezpieczna – tutaj rentowność plasuje się na poziomie 4-15% rocznie a obsunięcie kapitału do 7%. Jak zwrócicie uwagę w poprzednim artykule, ta warstwa jest u mnie dość mała.
3. Warstwa dochodowa – tutaj rentowność do 15-20% rocznie. Byłbym głupi, gdybym powiedział że obsunięcie kapitału nie występuje – ponieważ są to nieruchomości, to ryzyko związane jest z wahaniem cen. Jednak tutaj ryzyko występuje dla mnie pod postacią płynności.
4. Warstwa wzrostu. Tutaj oczekuję ok. 20-40% rentowności rocznej z aktywa, obsunięcie kapitału do 16%, ale także i tutaj aktywa w tej warstwie to aktywa niskopłynne więc ryzyko jakie tutaj występuje to także niezgromadzenie w razie problemów kapitału obrotowego na tej warstwie.
5. Tutaj rentowność liczona powyżej 40%, nierzadko w setkach i tysiącach procent. Głównym moim ryzykiem jest zamrożenie kapitału na okres dłuższy niż 5 lat. Kapitał obrotowy inwestowany w opcje z ryzykiem utraty 100% zainwestowanych środków i perspektywą zysków od 500% wzwyż. Na kilkanaście transakcji zwrot był na dwóch. (600% i 4000%).

Pisząc powyższe stwierdziłem, że bardzo ciężko jest zdefiniować poszczególne obszary pod kątem zwrotów i ryzyka – trzeba się mocno wczuć, ponieważ inwestycje uruchomione nie wiadomo jak się zakończą, można je co najwyżej szacować pod kątem zwrotu czy też ryzyka. Chyba najlepszym podsumowaniem tego, w jaki sposób sam oceniam poszczególne inwestycje jest fakt, że najpierw patrzę na rentowność (jeżeli zakładana mnie nie satysfakcjonuje to od razu odrzucam transakcję), potem patrzę na wszelkie ryzyka (głównie ryzyka płynności i obsunięcia kapitału), następnie wracam do rentowności i zastanawiam się, na ile jest ona realna. Jeżeli wszystko gra i jest nad czym dumać, to ustalam jak można jeszcze bardziej zoptymalizować transakcję i jak skutecznie zaplanować tutaj dźwignię finansową.

Przykład transakcji nieruchomościowej:
Nieruchomość gruntowa 4ha w słabej okolicy. Wiemy, że ceny GUSowskie dla tego województwa to ok. 17 000zł/ha. Rynek jest niepłynny. Właściciel chce koniecznie spieniężyć działkę, oferujemy 4000zł/ha. Sprawdzamy możliwości wzrostu ceny, rynku lokalnego(nowe miejsca pracy, nowo tworzone zakłady, itp), co można z taką działką zrobić. Zastanawiamy się nad zastosowaniem dźwigni finansowej. Rozglądamy się za studium i planem zagospodarowania. Zgadzamy się na 5000/ha, tym samym kupujemy działkę za 20 000 która jest warta 68 000zł. Nasza cena sprzedaży wyniesie 40 000zł, żeby oferować cenę niższą niż konkurencja. Poza tym uzyskujemy WZ dla gruntu i mogę na 20 arach budować dom. Rozważamy także inne opcje, takie jak farma fotowoltaiczna, uprawa zboża, zalesienie, dzierżawa. Idę różnymi tokami. W międzyczasie (w ciągu 1-2 mcy po zakupie) lewarujemy transakcję. Proponujemy znajomemu deal, w którym pożycza nam pod zastaw działki 18 000zł na 10% rocznie (!), ale wypłata odsetek nastąpi w momencie sprzedaży i nie będzie kumulowana (brak procentu składanego). Tym samym zlewarowaliśmy zakup. Po 3 latach znajdujemy nabywcę i sprzedajemy działkę za 35 000zł (po negocjacjach z kupującym). Dla znajomego oddajemy 18 000 + 5400 zysku. Płacimy podatek 19% od 15 000zł (tj. 2850zł – to jest przykład, dlatego nie zastanawiam się jak wliczyć w koszty odsetki od pożyczki). Zostaje mi 35 000 – 18 000 – 5400 – 2850 = 8750zł. Przy wkładzie 2000zł zarobiłem 6750zł, co daje mi zwrot 437,5% z inwestycji(liczone z kapitałem), a rocznie wewnętrzna stopa zwrotu wyniosła mnie 63%!

Jest to suchy przykład, ale podobne transakcje są jak najbardziej możliwe – jednak ich znalezienie jest ciężkie i wymaga czasu. Bardzo ważne jest znalezienie tej wartości dodanej, którą można uzyskać z aktywa. Gdyby transakcja powyżej odbyła się bez lewarowania, to zwrot wyniósłby jedynie 75% w skali 3-letniej, czyli „zaledwie” 20,5% rocznie, a to oznaczałoby zakwalifikowanie tej działki do kategorii niższego rzędu.

Jak widzimy, manipulowanie dźwignią finansową pozwala nam na osiągnięcie znacznie wyższej stopy zwrotu. Oczywiście ryzyko także tutaj istnieje, bo co by się działo, gdyby jednak grunt się nie sprzedał lub sprzedałby się dużo później? Zysk znacząco by się zmniejszył, ale właśnie na tym polega spekulacja.
Gdybym transakcję przeprowadzał w warstwie wzrostu bez lewarowania, to po pierwsze nie zgodziłbym się na cenę 35000. Ceny działek rosną z roku na rok o kilka procent, sądzę więc, że cena transakcyjna nadal oscylowałaby w okolicy 40 000 zł. Zakładając, że w roku zero 60% ceny GUS wynosiło 40 000zł, to w przypadku, gdy z roku na rok ceny gruntów rosną o 5% sumarycznie dałoby to nam po trzech latach 15,7% więcej. Od wartości stałej ceny GUS proporcjonalnie 60% wzrosłoby do 70%, czyli nie 40 000, a 44 000zł wyniosłaby cena ofertowa. Po drugie zastanawiałbym się, czy nie lepiej poczekać 5 lat i nie sprzedać działki w momencie kiedy powstaje ulga podatkowa i nie trzeba płacić podatku dochodowego. Po trzecie rozważałbym mocniej dzierżawę na okres kilkuletni, co dodatkowo mogłoby zwiększyć rentowność. Po czwarte powstaje pytanie, czy po 2016 roku nie wzrosną ceny gruntów spowodowane możliwością ich zakupu przez cudzoziemców.

Omówiliśmy sobie jakość portfela – inwestorzy dobrzy i lepsi będą dążyli do korzystania z transakcji leżących po bardziej stromych liniach wyznaczających atrakcyjne aktywa – cenią sobie wysokie stopy zwrotu przy mniejszym ryzyku. Jeżeli chodzi o kryterium samego bezpieczeństwa, to ci dobrzy inwestorzy, którzy posiadają dużą awersję do ryzyka będą mimo wszystko skupiać się na inwestycjach z segmentów 1 i 2, zaś bardzo dobrzy inwestorzy będą rozważać całe spektrum ryzyka(od 1 do 5) jakie czeka ich powyżej ich linii atrakcyjności. Awersja do ryzyka jest wyznacznikiem kształtu wazonu, zaś rozumienie jakości i „szerokości” inwestycyjnej kształtuje wytrzymałość, szybkość wzrostu i siłę portfela.

Jeżeli chodzi o stadia portfelowe, to należy wyszczególnić fazy pierwsze, trwające kilka(naście) lat, w których nie mając zobowiązań (np. rodzinnych, kredytowych) można ćwiczyć nie tyle dla zysku, co dla zdobycia doświadczenia inwestycyjnego. Pieniądze np. z pracy na etacie (lub od partnerów biznesowych, jeżeli budujemy fundusz/spółkę. Kwestia legalności jest tutaj kluczowa, w Polsce nie można gromadzić wkładów i obciążać ich ryzykiem) moim zdaniem powinniśmy inwestować częściowo w partie 1 i częściowo w partię 4 i 5. Stały dochód nie powinien nas interesować, ponieważ nie mamy na tyle dużych własnych aktywów, żeby poświęcać na nie dużo swojego czasu. W miarę rozwoju wydarzeń kapitał pracujący powstający z wycofywania środków warstwy 4 i 5 powinniśmy odkładać w warstwę 1, powoli w warstwę 3 i  reinwestować w warstwie 4 i 5. (Trzeba to robić na tyle skutecznie, żeby w końcu kształt wazonu nie przybrał kształtu szpilki – czyli w praktyce wszystkie inwestycje 4 i 5 zbankrutowały, a to, co odłożyliśmy do 1,2 i 3 znów wrzucamy w warstwę 4 i 5. Jeszcze jedna powtórka z bankructwa a naprawdę zostaniem z niczym!)
Kiedy warstwa 3 będzie mogła już nas utrzymać, należy zastanawiać się nad budowaniem warstwy 2 i kształtowaniem pozostałej struktury portfela. Moment w którym warstwa 3 będzie mogła nas utrzymać to moment, w którym rezygnując z pracy na etacie damy radę żyć na swoim dotychczasowym poziomie z dochodów warstwy 3 i jednocześnie możemy zaspokajać z niej zobowiązania, a nadwyżki dalej reinwestować. Można założyć(szukając powyższego momentu), że poziom dochodów generowanych przez tą warstwę jest 1) poziomem dochodów parapasywnych które nas satysfakcjonują(każdy może założyć własne, stosownie do swojej sytuacji), lub 2) jakąś krotnością naszego dochodu z pracy. Sądzę, że poziom 20 000 zł jest zadowalający dla 75% społeczeństwa. Oznaczać on będzie, że w warstwie dochodowej będziemy musieli generować 240 000 zł rocznie dochodu. Przy moim zwrocie dla tej warstwy (15% rocznie) oznaczałoby to skumulowanie w niej 1,6 mln złotych. Jeżeli Wasza warstwa 3 zakłada 10% rocznie, to będziecie musieli odłożyć tam 2,4 mln zł. Gdybyście nie posiłkowali się dźwignią tylko opierali np. na dochodach z najmu na poziomie 4,3% (co dla mnie jest niedopuszczalne dla inwestycji w nieruchomości) to warstwa musiałaby mieć „masę” 5,6 mln zł.

W sumie przy dochodach parapasywnych rzędu 20 000 zł z warstwy 3, dla dobrego portfela inwestycyjnego po okresie wzrostu (czyli w momencie, kiedy zaczynamy zwiększać warstwę nr 2) kapitał ze wszystkich warstw łącznie powinien oscylować w okolicach 5 mln zł. Jeżeli utrzymamy nasze wydatki spełniając złotą regułę, to generowane zwyżki na innych warstwach pozwolą nam spokojnie egzystować ciesząc się finansową wolnością i w dalszym ciągu zwiększając nasze aktywa.

 

Budowanie portfela wkładając pieniądze w bezpieczne warstwy 1 i 2 nie spowoduje, że będziemy rozwijać się szybko. W inwestowaniu nie chodzi o unikanie ryzyka, ale o dążenie do stabilnego wzrostu powyżej przeciętnej stop zwrotu. Będąc dobrym inwestorem i inwestując tylko w bezpieczne aktywa nie staniemy się nigdy majętni – co najwyżej bardzo bezpieczni finansowo.

Przeanalizujmy różne struktury portfeli (wazonów :) ) inwestycyjnych:

Portfele większości osób to portfele z grubą warstwą 1 i 2, niewielką 3(np. mieszkania na wynajem). Są to portfele umiarkowane, do oceny efektywności takiego portfela zbadać należy ryzyko aktywów poszczególnych warstw (np. kupno mieszkania na wynajem do warstwy 3 za 500 000 czerpiąc z najmu 1000 zł miesięcznie mija się z celem, gdy na rynku można kupić mieszkanie za 300 000 które także będzie zarabiało 1000zł/mc z najmu). Osoby, które kumulują przez całe życie kapitały w warstwach 1 i 2, wchodząc w okres emerytury – żyją z wypłat ZUSowskich, a 1 i 2 trzymają, rozdają wnukom, marnują w inny sposób(znany toruński duchowny, dalsza budowa swojego domu) lub je zwyczajnie tracą – słyszymy, że babcia została „zrobiona” metodą na wnuczka, bo trzymała środki w skarpecie (należą do warstwy 2). Jest opcja, żeby włożyć środki do warstwy 3, jednak osoby, które przez całe życie stroniły od ryzyka raczej się nie zdecydują na starość pozbyć się oszczędności – nie mając kompletnie bladego pojęcia o inwestowaniu.

Portfele osób agresywnych i hazardzistów to portfele szpilkowe/gwoździowe(gwóźdź do trumny), z rozbudowaną warstwą 5, czasem 4, osoby te inwestują agresywnie, aby wszystkie zarobione środki dalej inwestować agresywnie, niestety powoduje to często utratę zgromadzonych środków warstwy 5, uporczywe pożyczki od znajomych i efekt staczania się na dno. Nie jest prawdą, że osoby inwestujące agresywnie wybierają złe inwestycje. Bo można rozważyć inwestycję 1 000 000 zł w aktywo, które zarobi 5 000 000 i szanse na ten zarobek to 70%. Ale co będzie kiedy inwestując wszystko, całe oszczędności życia, trafimy na te pechowe 30%? Co wtedy? Kto nam da drugi milion na nową próbę? Właśnie z takich sytuacji wzięły się teksty znanych biznesmenów, żeby „jeść małymi łyżeczkami, bo można się udławić”. Warto nad tym się zastanowić.

Portfele osób pasywnych i mało skutecznych to portfele głównie budowane na warstwie 1, gdzie tacy ludzie budują swoje domy (zwiększanie majątku praktycznie bez żadnej finansowej korzyści), ulepszają je, zwiększają bazę niepłynnych aktywów które do niczego im nie posłużą oprócz własnych korzyści. W razie zadłużenia, problemów finansowych, osoby takie zastawiają dom i najczęściej go tracą na rzecz banku. U osób które domów nie budują warstwa 1 ma strukturę głównie gotówkową, co zwiększa skłonność do wydawania i finansowego stania w miejscu niezachowana złota reguła). Rozwiązaniem pozostaje odkładanie środków w ramach jakichś produktów paralokatowych gdzie miesiąc w miesiąc odkłada się określoną sumę środków – warto uważać na opłaty „likwidacyjne” jeżeli będziemy chcieli na cito spieniężyć środki.

Portfele osób inwestujących dobrze powinny koncentrować się w początkowym okresie na warstwach 4 i 5 jednocześnie powiększając warstwę 1.

Portfele osób które posiadają już odpowiednie bufory majątku powinny koncentrować się na dzieleniu dochodów na warstwy 1,3,4 i 5, z uwzględnieniem budowy dochodów pasywnych i parapasywnych warstwy 3 (nieruchomości na wynajem, obligacje zabezpieczone, udziały i akcje w spółkach dywidendowych, zasiadanie w radach nadzorczych takich podmiotów).

Portfele osób, które uważają, że się „najadły” w swoim życiu (a może to nastąpić w różnym momencie, zarówno mając zgromadzony majątek o wielkości 1 mln zł, jak i 100 mln zł) powinny koncentrować się na wycofywaniu środków z warstwy 5 i 4 do warstwy 2 i 3, jednocześnie (o ile to możliwe) nie rezygnując z inwestowania w 4 i 5 (no, chyba, że ze stresu) – inwestowanie w startupy(warstwa 4) jest bardzo ciekawym zajęciem, z którego warto zrobić sobie hobby.

Co do portfeli osób, które lokują środki równomiernie w warstwy 1 i 5 – inwestowanie takie można określić także jako agresywny, pytanie jest tylko takie „jaka dywersyfikacja jest w każdej z warstw oraz jaka jest jakość dobieranych inwestycji”. W warstwie 5 mogą znajdować się drogie grunty rolne, które po przekształceniu staną się budowlane (proces zmiany MPZP to mozolny proces, ale skutecznie przeprowadzony da kilkusetprocentowy zwrot z inwestycji).

Można rozważać budowanie portfela bez warstwy 1 i 2, koncentrując się na warstwie 4 i 5 i przerzucając kapitał pracujący (powstały po wychodzeniu z inwestycji warstw 4 i 5) do warstwy 3, jednak zwykle w warstwie 3 są albo mało płynne aktywa, albo aktywa, które mają pewne amplitudy wahań – wycofanie środków na szybko z tej warstwy jest problematyczne, a w życiu są różnorakie kłopoty.

Jeżeli ktoś odziedziczył fortunę po babci lub wygrał w totka, to powinien skoncentrować się na budowie warstwy 3 (najlepiej niech to zrobi z jakimś doradcą jak nie ma doświadczenia inwestycyjnego) i w mniejszym stopniu warstwy 1, a dochody z warstwy 3 mogą być wykorzystywane na zabawę w inwestycje (zarówno w warstwie 4 jak i 5) i częściowo kumulowane dalej w warstawie 1 i 3. Taka osoba ma o tyle dobrą sytuację, że wszystkie środki które jej aktywa będą wytwarzały, nawet w przypadku straty (spowodowanej niedoświadczeniem) w warstwie 4 i 5 będą na nowo budowane w warstwie 3. Sztuką pozostanie jej nie zadłużyć. Lepiej jeść małymi łyżeczkami ;).

Istotną w tej całej sprawie jest kwestia wyceny warstw. Złotówka jest pewnym miernikiem, ale odradzam wyceniania niepłynnych aktywów w pieniądzu. Lepiej nie przeliczać aktywów na gotówkę, bo czasami można się załamać. Np. kupując 100 akcji za 40zł/szt., kiedy ceny ich spadną do 20zł/szt. nie można mówić o utracie 20zł na sztuce(no chyba, że spadek ceny ma racjonalne powody)! Pamiętajcie, strata powstaje w momencie jej realizacji. Warto sobie pomyśleć, że nadal masz 100 akcji i nie straciłeś ani jednej sztuki. To samo tyczy się nieruchomości czy też złota. Pomyślcie, czy mając 100 000zł zastanawialiście się kiedyś, że na początku 2014 temu moglibyście kupić za nie  33 112 dolarów, a obecnie (październik 2014) jedynie 29 700?? Czy zastanawiacie się, że właśnie straciliście aż 10% w naszych złotówkach? Zapewne nie. Tak samo jest np. ze złotem. Inaczej będzie kosztowało w PLN, a inaczej w USD, a jeszcze inaczej w EUR. Każde aktywo to inna waluta. Nieważne czy grunt 1ha jest warty 100zł czy 10000zł, i tak pewnie w każdym momencie będziesz mógł wymienić go na 2×0,5ha. ;). Pod warunkiem, że jest on płynny. Widzieliście kiedyś Kulczyka, Sołowowa czy Karkosika, którzy przy spadku wartości swoich akcji je szybko wyprzedają?? Nie, bo nie ma to większego sensu – jeszcze bardziej zdołowaliby cenę.

To chyba tyle na dziś :). Do następnego razu.

Zapraszam do komentowania mojej wizji portfeli inwestycyjnych :). Może macie jakieś własne przemyślenia w tym zakresie?

[Edit 07.10.2014]: Jakby ktoś jeszcze nie był pewien, to wg powyższej analizy portfeli osoby grające na forexie i tzw. daytraderzy znajdują się w sytuacji portfela w formacji gwoździa. Nie daj Boże oszczędności w pozycjach forex (jak zobaczyliśmy, nawet jak aktywo jest dobre! 70% szans na 500% zysku!) to kaplica. Niestety takie działania spekulacyjne to jest już hazard, nałóg, z którego ciężko się wydostać. Wiele osób po kilku udanych i nieudanych próbach widzi tylko to rozwiązanie, żeby móc się „odkuć” i odrobić utracone pieniądze (no bo gdzie szybciej odrobić 80% straty kapitału??). Niestety, ale szansa na odrobienie w kasynie cały czas się zmniejsza z każdą kolejną zagrywką, tak samo jak wtedy, gdy mamy zbyt płaską linię dobrych aktywów (wysokie ryzyko mały zysk). W przypadku 70% szans na 500% zysku opisanym w niniejszym przykładzie, można się zastanawiać nad wkładaniem kapitału w aktywo o takich parametrach (duży zysk, małe ryzyko), ale tylko w MAŁEJ części – 30% szans na porażkę to nadal bardzo dużo. Mając 100 000zł można się zastanawiać nad 1000, 5000zł, nie wiem, czy odważyłbym się na więcej (oczywiście jeżeli miałbym 1 milion rozważałbym angaż 50 000zł. Jeżel 1 milion byłby tylko w warstwie 1 lub 2, a w innych warstwach (np. 3 i 4) 3 miliony, to zaryzykowałbym nawet 200-300 000 (musiałbym się zastanowić 😉 ). Tutaj mamy do czynienia z czymś, co popularnie zostało nazwane „Zarządzaniem ryzykiem” lub „Zarządzaniem pozycją”. Będziemy jeszcze o tym mówić. Pozdrawiam!

6 myśli nt. „Kształtowanie struktury portfela inwestycyjnego

  1. Bardzo fajnie usystematyzowałeś budowanie portfela. Faktycznie, autorski model – nie spotkałem się z takim podejściem. Przykładając schemat do tego, co widzę wokół wydaje mi się że ludzie mają skłonność do budowania portfeli skrajnych – albo sama góra albo sam dół. Największą trudność stanowi budowanie warstwy dochodowej. Byłbym wdzięczny gdybyś mógł w kolejnych wpisach trochę rozwinąć ten temat.

  2. W przypadku warstwy dochodowej jest tak, że wiele osób chce ją zbudować i mieć pewne pieniążki z miesiąca na miesiąc czy kwartału na kwartał. Problem jest taki, że osób, które gromadzą kilkaset tys. złotych na zakup mieszkania na wynajem jest całkiem sporo. Rynek jest przebrany od dobrych transakcji i ze świecą ich szukać. Co innego gdy transakcje są większe (1 mln zł i więcej) – wtedy mamy więcej możliwości znalezienia swojej perełki inwestycyjnej. Jest to okupione zmniejszeniem płynności (ile osób stać na większe transakcje?). Np. mam możliwość zakupu hotelu generującego 0,8 – 1 mln zł rocznie za kwotę 6 mln zł, przy wartości rynkowej 18 mln zł. Niestety w praktyce przeprowadzenie takiej transakcji bez wkładu własnego na poziomie co najmniej 25% jest niemożliwe. Warto zastanowić się, ile osób mogłoby sobie na tą transakcję pozwolić? A ile z tych osób odważyłoby się kupić aktywo, którego nie można kontrolować z daleka (wielu polskich przedsiębiorców boi się inwestować w aktywa, nad którymi nie mają bezpośredniej kontroli z obawy że na inwestycji stracą)?

    • Osób, które mogłyby sobie pozwolić pewnie jeszcze trochę by się znalazło, ale osoby którym udało się zgromadzić co nieco pewnie nie wchodzą w tematy, których nie rozumieją. A hotel, który opisałeś to już wejście w biznes a nie tylko w nieruchomość, jeśli dobrze zrozumiałem. A w biznesie, często diabeł tkwi w szczegółach i bez odrobienia pracy domowej nie da rady. Pewnie gdybyś miał ofertę kupna lokalu użytkowego z porządnym najemcą przy Krakowskim Przedmieściu przy podobnych parametrach finansowych, nie miałbyś problemu ze znalezieniem chętnych. Ale faktycznie, im bariera wejścia wyżej tym chętnych mniej.

      • Masz rację, wybiegłem trochę za daleko z tym hotelem, może dlatego, że jeszcze nie wyjaśniłem wszystkiego i planowałem to zrobić w kolejnych artykułach, ale hotel traktuję jako aktywo dochodowe, a nie wzrostowe warstwy 4. Nie da się mocno skalować działalności hotelowej chyba, że budujemy sieć lub markę-przy pojedynczym obiekcie nabywanym od kogoś najczęściej wiemy czego możemy się spodziewać po rezultatach poprzednika. Sam pojedynczy obiekt hotelowy nie może należeć do poziomów 4 i 5 bo jest to biznes zbyt stabilny(przy odpowiednim zarządzaniu) z przewidywalną rentownością, ale zbyt ryzykowny do lokowania go w warstwie 2(istotnie kapitał obrotowy) czy warstwy 1(hotel generuje dochody i jest jak zauważyłeś biznesem, a aktywa fundamentalne muszą zabezpieczać koniunkturę, same w sobie rosnąć na wartości). Głównym aktywem biznesu hotelowego jest nieruchomość: budynek i lokalizacja. Podobnie jak z centrum handlowym, galerią, biurowcem, także należy do warstwy 3. Wspomniałeś o ważnej rzeczy-awersji do ryzyka (chetni na hotel mogą się znaleźć,ale więcej osób rozważy Krakowskie Przedmieście). Jest to bdb do pokazania, że więcej osób ma bardziej płaską linię dobrych aktywów i skupia się w budowaniu bezpiecznych warstw 1,2 i jakby mozna analizowac części warstw to pierwszego zakresu warstwy 3 (hotel jest za dużym ryzykiem i mógłby mieścić się na pograniczu 3 i 4). Wszystko jest jednak kwestią doświadczenia, wiedza pozwala zmniejszyć ryzyko tam gdzie inni się boją. Czy dyrektor hotelu z wieloletnim doświadczeniem nie czułby się pewniej kupując hotel niż lokal na K.P.? Pozdrawiam.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *