O ubezpieczeniu słów kilka

Ostatnio miałem okazję słyszeć o transakcji, w której istniało bardzo duże ryzyko „wpadki”. Dlaczego? Kwoty lekko zmieniłem, piszę też z perspektywy mojej osoby. Otóż, trafiła do mnie propozycja zrealizowania dużej transakcji – wartość z operatu wynosiła ponad 6 mln złotych. Natomiast kwota sprzedaży plasowała się na poziomie 13%, ok. 0,8 mln złotych. Nie da się ukryć, dyskonto duże. Po prześledzeniu rynku nieruchomości komercyjnych w takim mieście doszedłem do wniosku, że realna kwota za jaką ja mógłbym sprzedać budynek wynosi 3,5-4 mln złotych- więc kupuję budynek za 23% jego realnej wartości. Boska transakcja…

Po przeprowadzeniu wstępnej analizy nieruchomości nie wykryłem w niej żadnych „trupów w szafie”. Wskazówka – każdą okazję dokładnie sprawdź. Musisz wiedzieć, że trup w szafie zawsze może się pojawić.

Jest to dość duża transakcja, także zacząłem się zastanawiać, jak sprzedający może próbować zrobić mnie w bambuko. Nieruchomość ładna, w stanie dobrym, była siedziba banku, w centrum miasta. Coś, co trzeba brać. Jednak ryzyko nie daje mi spokoju – ewidentnie jest jakiś haczyk. Dlatego też stwierdziłem, że pierwszy raz przeprowadzę transakcję z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami. Dlaczego akurat z nim? Dlatego, że w przypadku wady prawnej – pieniądze odzyskam od pośrednika (a właściwie – od jego ubezpieczyciela)! Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Finansów, pośrednicy w obrocie nieruchomościami muszą posiadać ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Tym samym, robiąc transakcję przez pośrednika, zrzekam się teoretycznie całego ryzyka, przez co transakcja jest dla mnie lukratywna.  Dlaczego tylko teoretycznie? Zawsze może zdarzyć się sytuacja, która nie była zapisana w umowie. Taką sytuacją np. może okazać się jakiś dług sprzedającego, o którym tylko on wie. W momencie zakupu pośrednik nie wychwyci takiego niebezpieczeństwa. Ale w przypadku, gdyby po zakupie okazało się, że komornik chce jakieś pieniążki od nas – ma bardzo ograniczone pole do popisu – bo skąd niby mieliśmy wiedzieć o jakimś problemie właściciela? Oczywiście to jest kłopot, ale w grze biznesowej kłopot to jest stały element zabawy. Każdy z kapitalistów gra tak, żeby mieć jak najmniej kłopotów 😉 – tj. ponosić jak najmniejsze ryzyko porażki.

No dobra – co zrobi nasz pośrednik? Jego obowiązkiem jest sprawdzenie wszystkich dokumentów, które na dzień transakcji można zbadać. Niech sam upewni się, że np. Miasto nie nakazało zburzyć budynku i puścić przez parcelę drogi, niech sprawdzi, czy wszystkie kwestie formalne są w porządku. W razie problemów – kapitał włożony mamy zabezpieczony. Jak się okazuje, prawdziwy pośrednik to nie ten, co oferuje sprzedaż i zakup nieruchomości, ale ten, kto dba o nasz tyłek – żebyśmy nie dostali od nikogo mocnego kopa.

Nieruchomość została sprawdzona, wady niewykryte. Nieruchomość została zakupiona, póki co problemu nie ma. Czekajmy na dalszy rozwój sytuacji. Jeżeli nic się nie zmieni, to przy wynajmie całej nieruchomości właściciel będzie miał około 80% zwrotu rocznie – bez dźwigni! W takiej sytuacji najlepiej zabawić się w kredytowanie, bo i tak spłaci się bardzo szybko. A pieniądze odmrożone w formie kredytu możemy inwestować dalej :-).

Takie okazje zdarzają się rzadko, ale zawsze trzymaj rękę na pulsie. Jak sprzedawałem ostatnio nieruchomość za połowę ceny, ludzie dzwonili i pytali „co tak tanio? gdzie jest haczyk?”. Wkurzony podwyższyłem cenę. Z 50% wartości, za jaką chciałem sprzedać, podwyższyłem na 75%. No i poszło… bez zbędnych pytań.

Jeszcze jedna, bardzo ważna, podatkowa, rzecz. Ponieważ ewidentnie nasza transakcja może odstawać od cen rynkowych, nasz kochany urząd skarbowy z racji łatania dziur w budżecie może przyczepić się co do kwoty transakcji i podatku. W takim przypadku warto zapłacić PCC od wartości rynkowej, a nie zakupowej. Po co komu kłopot, prawda? Wszystkie szczegóły powinny zostać omówione z prawnikiem czy notariuszem. I oczywiście przerzucić na nich ryzyko błędów. Oni również, jak pośrednicy, odpowiadają za swoje porady jak profesjonaliści. Powodzenia!

 

Jedna myśl nt. „O ubezpieczeniu słów kilka

  1. Byłbym jednak ostrożny z takim sposobem ubezpieczania transakcji. Umowa pośrednictwa co do zasady polega na dokonywaniu czynności faktycznych zmierzających do zbycia/nabycia/najmu nieruchomości. W umowie pośrednik zobowiązuje się do wyszukiwania i prezentacji nieruchomości, lub do poszukiwania klientów na zgłoszoną do sprzedaży nieruchomość. Ewentualna odpowiedzialność za wady prawne wymagałaby zobowiązania go w umowie do przeprowadzenia audytu prawnego. W praktyce takie zapisy rzadko pojawiają się w umowach pośrednictwa. Oczywiście dobry pośrednik powinien pomóc w transakcji i wychwycić ewentualne nieprawidłowości, ale przy większych inwestycjach warto zwrócić się o pomoc do radcy prawnego specjalizującego się w prawie rzeczowym i w nieruchomościach. Bardzo ciekawy blog, pozdrawiam!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *