Oszczędzanie a inwestowanie

Oszczędzanie Kowalskich kontra inwestowanie kapitalisty. Na pierwszy rzut oka różnica wydaje się prozaiczna – chodzi o tempo rozmnażania się majątku. Kapitalista inwestując bardziej agresywnie, skupiając się na cashflow (złota reguła), może mieć wyższą stopę zwrotu ze swoich inwestycji. Kowalski zbiera ze swojej pensji X złotych i odkłada na lokatę. Pytanie jest następujące: po co właściwie gromadzić majątek??

No właśnie, po co Kowalski gromadzi pieniądz? Czy słyszeliście już tekst „jak będziecie oszczędni, to coś w życiu osiągniecie”? Kowalski gromadzi pieniądz, aby kupić sobie lokum, aby mieć na wakacje i nowy samochód, aby odkładać część pieniędzy na swoje dzieci… korzysta też z kredytów, które pomagają mu sfinansować taką transakcję. Bardziej zaawansowany kapitalistycznie Kowalski część pieniędzy przeznaczy na kupno nieruchomości pod wynajem, znajdzie jakiś ciekawy produkt strukturyzowany, ktoś mu wciśnie polisolokatę, itd. itd. Niby wszystko dobrze, ale każdy z tych produktów, bez odpowiedniej struktury finansowania nie spowoduje, że staniemy się bogatsi. Nie spowoduje, że odejdziemy z pracy, a nasze mieszkania na wynajem będą zarabiać na nas i na nasze dzieci. To jest najistotniejsza różnica – Kowalski skupia się na tym, aby jego pensja kupowała mu rzeczy, które są dla niego istotne. Kapitalista skupia się na tym, aby jego rzeczy kupowały mu następne rzeczy przez odpowiednią pracę kapitału.

Sytuacja jest taka: Kowalski coś tam uzbierał, kupił jakieś mieszkanie. I nagle – krach, ogromny kryzys, zwolnienie i brak pracy. No i co nasz Kowalski może zrobić? W sumie to chyba tylko szukać pracy, bo strumień pieniądza, cashflow, został przerwany. Nie ma kroplówki w postaci gotówki :-). Kapitalista zaś – on nie musiał pracować. Jego powiedzmy 1 mln złotych, który pracował na jakimś produkcie zarabiając 100 000 zł rocznie (10% r/r) stał się mniej rentowny i teraz zarabia 4% r/r. No cóż, 40 000 zł rocznie, ale to jest zawsze 3 333zł miesięcznie.  Podczas gdy Kowalski chodzi od firmy do firmy, szukając zatrudnienia, Kapitalista zastanawia się jak zrobić, aby jego 1 mln zł mógł znowu pracować na 10% rocznie.

Taka jest właśnie różnica między oszczędzaniem a inwestowaniem, jak różnica między chomikowaniem a budowaniem. Składowanie „na kupkę” swoich pieniążków w różnych postaciach nie spowoduje, że staniesz się bogaty. Twoje aktywa muszą jeszcze pracować. Składowanie środków i utrzymanie wysokiej płynności także kosztuje, ale na pewno byłoby to lepsze niż mrożenie całości kapitału w czymś mało płynnym. Takie rozwiązanie też wchodzi w rachubę, pod warunkiem, że umiesz cały czas utrzymać złotą regułę – cashflow. 

Jak prawidłowo zadbać o inwestycję w nieruchomość? Poniżej przykład.

Udało Ci się uzbierać 50 000 złotych (składowałeś premie, odkładałeś po 1000 zł miesięcznie na lokatę) – teraz masz kapitał i zastanawiasz się, co z tym fantem zrobić. W tym momencie musisz ocenić ryzyko. Czy będziesz wiedział, że za rok będziesz posiadał pracę? Czy jesteś pewny swojej przyszłej inwestycji (możesz przecież stracić, inwestycja to nie tylko zarabianie, to także możliwe straty)? Z tej kwoty lepiej żebyś wydzielił pewną kwotę (powiedzmy 15 000zł) i dalej odkładał do niej środki tak, jak to już robiłeś wcześniej. Pozostałe 35 000 zł musisz jakoś sprytnie zainwestować. Mógłbyś zaspekulować na giełdzie, ale czym to się może skończyć? Wiadomo. Możesz użyć jakiegoś strukturyzowanego produktu, ale szansa na duży zysk też jest mała.

Ja jestem za tym, abyś startował z rynku nieruchomości. To jest najwygodniejsze z dwóch powodów – może przynosić miesięcznie kapitał i jednocześnie nie będzie pokusą do odblokowania i konsumpcji środków z inwestycji (w przypadku inwestycji płynnych zdarza się to często). Zobacz przykład.

Nieruchomość w mniejszym mieście, 48m2, cena 160 000złotych. Wiesz, że czynsz z najmu wyniesie Ciebie 900zł. Określ stopę kapitalizacji – w podejściu dochodowym wartość nieruchomości liczy się prosto – Twój czynsz * 12 miesięcy / stopa kapitalizacji (ile procent rocznie chcesz zarabiać). Załóżmy, że jest to 7% rocznie.

900 * 12 / 0,07 = 154 286zł. Spróbujcie się potargować o 10% ceny, zaproponujcie 145 000zł. Jak sprzedający przystanie na kwocie poniżej 154 286zł, cel macie osiągnięty. Załóżmy, że zostaliście przy tej właśnie kwocie – 154 286 zł. Za m2 płacicie 3 214zł. Załóżmy, że chcecie wziąć kredyt na 25 lat. Przy 6,8% oprocentowaniu kredytu, rata miesięczna wyniesie 1071zł. Mamy wobec tego ujemny cashflow w wysokości 171zł. Tyle musimy dopłacać miesięcznie do naszego biznesu. Nie jest to dobre rozwiązanie, bo nie spełnia złotej reguły. Musimy wobec tego zaangażować nasz własny kapitał, żeby zrealizować lepszy przepływ pieniądza z naszej inwestycji. Załóżmy, że wyłożymy 34 286zł z naszych 35 000zł – za resztę będziemy mogli uczcić naszą transakcję.

Finansowanie obecnie wygląda tak: 34 286zł wkład własny, 120 000 kredyt. Rata kredytu wyniesie 833zł. Tym samym mamy dodatni przepływ w wysokości 67 zł. Czy to dużo? Roczny zwrot wyniesie 67zł * 12 mcy = 804złote. Z zainwestowanej gotówki (liczymy ROE – co to jest już wiecie) mamy zwrot 2,3%. Pamiętajcie, że jednocześnie spłaca Wam się mieszkanie!!! Ale czy to jest na pewno dobra inwestycja? Jest wiele niewiadomych, których nie braliśmy pod uwagę i to właśnie takie szczegóły obniżają całkowitą rentowność: tzw. PUSTOSTAN (brak lokatorów = brak czynszu), koszty dodatkowe (umowy notarialne, podatki). Niestety, ta inwestycja jest skazana na porażkę, nie wybijesz się nią za wysoko. Nie ma tak lekko.

Spróbujmy zaangażować więcej czynników, które pozwolą nam sprawdzić tą inwestycję. Przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 6,8% rocznie, przy ratach stałych, wysokość raty miesięcznej stanowi 0,0069 całego kapitału dłużnego. Naszym celem jest utrzymanie rentowności netto 6% z inwestycji, z tym, że założeniem naszym będzie też dwumiesięczny pustostan (większego nie ma sensu zakładać, bo jak tak ma to wyglądać to lepiej w ogóle nie wchodzić w takie mieszkanie – sprawdźcie zatem chłonność i potencjał rynku lokalnego). Naszym założeniem jest, że czynsz wynosi 900 zł. Oczywiście podatek weźmie swoje, tj. 8% od wynajmu. Mamy 828 zł netto z inwestycji – to będzie nasz przychód. Jeszcze tak gwoli ścisłości to 900zł to nie jest kwota, którą płaci lokator – standardowo trzeba ją powiększyć o czynsz do spółdzielni (chyba, że jest to bezczynszówka) oraz o koszty mediów.

Dobrze – naszym celem jest wypracowanie 6% ROE. Ułóżmy wzór:
X – procentowy wkład naszej gotówki w inwestycję
1-X – udział kredytu
ROE = zysk roczny(cashflow)/wkład własny.
Zysk roczny jest naszym cashflow, czyli ilością gotówki zostającą w portfelu – nie po księgowemu odejmiemy od przychodów całą ratę kredytu (kosztem w realu są tylko odsetki, ale nie stosujemy tutaj wariantu optymalizacji kosztów) – liczymy realny cash wpadający do kieszeni.
Zysk roczny = 828zł * 10 mcy (2 mce pustostanu) – 12* 0,0069 * (1-X) * 154 286zł.
Zysk roczny to także nasz wkład własny pomnożony przez ROE, tj. X*154 286*6%.

9257,16*X = 8280 – 12774,88 + 12774,88X

3517X = 4494,88

X = 127% – oczywiście jest to niemożliwe do spełnienia, bo maksymalny X wynosi 100% (pełne zaangażowanie własnego kapitału).

Oznacza to, że inwestycja powinna zostać zakupiona taniej niż 154 286zł. Najprościej policzmy wartość nieruchomości w ten sposób, żeby nasze 34 286zł będzie wkładem własnym, X zaś wielkością naszego kredytu.

Liczmy: 828* 10 mcy – 12*0,069*(X)zł = 6% * 34 286zł

X = 75 155zł

Cena za nasze mieszkanie nie może być więc wyższa niż 75155 + 34286 = 109 441zł.
Jak sami widzicie, różnica w cenie ofertowej a opłacalnej dla nas jest ogromna, dlatego też bardzo ciężko jest znaleźć dobrą transakcję. Taki deal jest bardzo szybko łapany przez różnego rodzaju pośredników, którzy sprzedają taką transakcję inwestorowi. Ja działam bardzo podobnie – dostaję informację o interesującej transakcji – nie ukrywam dużo ryzykuję, bo muszę decyzję podjąć bardzo szybko, zazwyczaj w ciągu niecałego tygodnia mieszkanie zostaje zakupione. Nie interesuje mnie oczywiście 6% rocznie z takiej inwestycji. Wystawiam mieszkanie po cenie rynkowej, tj. w okolicach 150 000zł. Bardziej zależy mi na tym spieniężeniu niż 6%. Zobaczcie : inwestując 34 286zł mam miesięcznie na czysto średnio 171zł (przy założeniu, że w ciągu roku mieszkanie stoi 2 mce puste!) – także nic do inwestycji nie dokładam. Czekam, aż się spienięży, żeby zainkasować duży zysk. Zdolność jest zapewniona, bo w przypadku kredytów pod wynajem (ofert których niestety jest niedużo) nie obciążają mi mojej zdolności. Mogę za 100 000 zrobić trzy takie oferty, czekając, aż się spieniężą.

Oszczędzanie to kupno mieszkania bez takiej analizy, to liczenie na to, że kiedyś sprzeda się je z zyskiem. Obciążenie dochodu o wysokość raty lub o ujemną różnicę między stawką najmu a wysokością raty to utrudnianie sobie życia – i przede wszystkim nie zapewnienie sobie złotej reguły.

Jak podejść do liczenia NPV i  IRR z takiej inwestycji? No cóż, suchy cashflow, przy założeniu sprzedaży mieszkania za kwotę 150 000zł po 3 latach daje nam:
0) -34 286zł
1-35) 171zł
36) 50 000 + 3811(kwota spłaconego kapitału kredytu) + 34 286zł

IRR = 35,77% rocznie!!!

Tutaj leży właściwy cash. IRR dla inwestycji 100% kredytowanej na pewno będzie wyższy, jednakże nie mamy pewności, kiedy transakcja zostanie zamknięta i ile faktycznie pieniędzy wyparuje z naszej kieszeni.

Pamiętajmy, że musimy liczyć koszty utraconych korzyści? Nasze 34 286zł jeżeli nie zostanie użyte w transakcji, będzie leżało na marnej lokacie 3% netto przez okres 3 lat.

Policzmy IRR:
0) -34 286zł (to leży na lokacie, nieruchomość skredytowana całkowicie)
1-35) 68zł (przy tej cenie i całkowitym kredytowaniu mamy dodatni CF!)
36) 50 000 + 5550 + 37 465

IRR = 35,24%

No proszę, IRR jest tylko odrobinę niższy. Jak czuła musi być wartość oprocentowania lokaty. Plusem tego rozwiązania jest możliwość szybkiego odblokowania cashu z takiej inwestycji. Jak widać istotnym czynnikiem jest w tej transakcji cena.
Jak już chcemy osiągnąć wysoki zwrot i duże NPV bez wkładu własnego, spróbujmy namówić na transakcję sąsiada – zaproponujmy mu 6% rocznie z inwestycji – podział finansowania 80-20 – on da 80% z wkładu własnego, Ty 20% – wydaje mi się to rozważne, biorąc pod uwagę to, że zapewnisz osobiście zajęcie się spięciem transakcji bez wynagrodzenia oraz zagwarantujesz znajomemu, że też ponosisz pewne ryzyko transakcji. Oczywiście tylko Ty będziesz partycypował w zyskach ze sprzedaży mieszkania i na tym zarobisz, co znacznie zmaksymalizuje Twój dochód. A Twoje 20% także przecież pracuje na 6% rocznie :).

 

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *