Praktyczna wycena nieruchomości

Cześć. Rozmawiamy o inwestycjach, mówimy o handlu nieruchomościami, a tak naprawdę nie było żadnego posta o wycenie nieruchomości. Kiedy coś jest opłacalne, a kiedy nie jest opłacalne do zakupu. Ten artykuł ma to zmienić. Nauczymy się podstaw wyceny inwestorskiej, tj. takiej, która powie nam znacznie więcej niż teoretyczne wyceny rzeczoznawców. Zapraszam do lektury.

?????

Każda z osób wcześniej czy później spotka się z dokumentem, jakim jest operat szacunkowy. Służy on do teoretycznej wyceny nieruchomości i często „nagina” rzeczywistość. Ja w swojej praktyce rzadko kiedy wierzę w wyceny z operatów. Jest to podyktowane tym, że wycenę tak naprawdę sporządza klient rzeczoznawcy – to on deklaruje ile „chciałby”, żeby kosztowała jego nieruchomość. Oczywiście jest to oszustwo, jednak nie można tego nazwać oszustwem wg KK – ponieważ metody wyceny są tak zróżnicowane, że może okazać się, że faktycznie coś, co dla jednych mogłoby być oszustwem, dla innych nie jest. Klient zleca wykonanie operatu nie dla własnego widzimisię, tylko pod konkretne potrzeby. Inaczej będzie wyglądał operat dla banku, nabywcy, a inaczej dla urzędu skarbowego, komornika, aportu do spółki itp.

Pamiętajcie – wycena to NIE cena nieruchomości. Wycena szacuje wartość, a cena jest czymś zupełnie innym. Przecież można kupić dom wart 400 000 za 200 000. Oczywiście, że można. Możnaby go upić nawet i za złotówkę. Ale wtedy urząd skarbowy przyjedzie do nas i nie uwierzy w tą transakcję. Wtedy to urząd skarbowy wyznaczy biegłego rzeczoznawcę, który odpowiednio oszacuje wartość naszego przybytku.

Podstawową metodą wyceny nieruchomości jest metoda porównawcza. Rzeczoznawcy mają dostęp do cen transakcyjnych (tj. cen z aktów notarialnych, w przeciwieństwie do zwykłych ludzi którzy co najwyżej mogą się posiłkować cenami ofertowymi – czyli cenami z ogłoszeń „bez targowania”) i na podstawie transakcji z okolicy potrafią uśrednić cenę np. m2 mieszkania czy działki i w ten sposób wyliczyć wartość bieżącą nieruchomości. W metodzie porównawczej są brane pod uwagę różnorodne czynniki (lokalizacja, media, kształt, położenie, stan techniczny i czasami wiele innych) do których przyporządkowane są pewne wagi(wskaźniki) liczbowe. Sprawdza się, ile procent danego czynnika wpływa na cenę jednostkową (m2) i jak ta cena zmienia się wraz ze zmianą „jakości” danego czynnika. Procent danego czynnika liczy się ze wzoru (o tym niżej). Lokalizacja może być skategoryzowana np. jako dobra i zła (a równie dobrze jako bardzo dobra, dobra, przeciętna, słaba, mierna – szczegóły klasyfikacji są podane w podręcznikach do wyceny, ja nie będę poświęcał temu czasu – schematycznie chcę pokazać o co chodzi). Wszystko zależy od rzeczoznawcy i standardu, który przyjmie. Chcemy wycenić nieruchomość A, która leży w złej lokalizacji i nie ma mediów (kryterium dla mediów : są oraz brak). Szukamy więc powiedzmy 4 transakcji nieruchomościowych z naszej okolicy, które odpowiadałyby mniej więcej naszej nieruchomości (powiedzmy, że jest to działka).

1. Nieruchomość B: lokalizacja dobra, media są, cena 200zł/m2
2. Nieruchomość C: lokalizacja zła, media są, cena 130zł/m2
3. Nieruchomość D: lokalizacja zła, media są, cena 150zł/m2
4. Nieruchomość E: lokalizacja dobra, media brak, cena 180zł/m2

Liczymy ile wyniesie różnica między najdroższą a najtańszą działką (200-130) = 70zł tzw. dC. – wskaźnik przyda nam się później.

Teraz szukamy jak faktycznie dany czynnik wpływa nam na cenę. Musimy znaleźć zmieniający się jeden czynnik przy niezmienności pozostałych. Tym samym dla lokalizacji będziemy mieć pozycje np. B i C oraz B i D, a dla mediów pozycje B i E.

Lokalizacja(%) = BiC (200-130)/70 * 100% = 100%, B i D = (200-150)/70 = 71%. Średnia czynnika lokalizacji wyniosła ok. 86%.

Media(%) = B i E tj. (200-180)/70 *100% = 28%.

Razem mamy 114%, czyli ciut za dużo. Należy to skorygować do 100%. Korzystając ze wzorów proporcjonalnie zmniejszamy 114% i wychodzi nam, że lokalizacja wpływa w 75,4% na cenę, a media wpływają w 24,6%.

Nasze wcześniej określone dC określa wpływ wagi na cenę m2.

Wiemy, że nasza nieruchomość leży w złej lokalizacji i nie ma też mediów. Teraz trzeba naszą nieruchomość skonfrontować ze wszystkimi nieruchomościami od B do E.

A i B – od ceny B odejmujemy lokalizację (gorsza) jako 75,4%*dC, oraz odejmujemy 24,6%*dC za brak mediów. Uzyskujemy cenę 130zł/m2

A i C – od ceny C odejmujemy media 24,6%*dC (lokalizacja się nie zmienia). Uzyskujemy cenę 130-17,22 = 112,78zł/mc

A  D – tak jak w przypadku C, odejmujemy media 24,6%*dC (cena 132,78zł/m2)

A i E – tutaj odejmujemy lokalizację, tj. 75,4%*dC (cena 180zł- 52,78 = 127,22zł/m2).

Teraz liczymy średnią z porównywania: (130+112,78+132,78+127,22):4 = 125,69zł/m2.

I to właśnie jest cena m2 naszego gruntu. Jak widzimy, jest to cena najniższa ze wszystkich, co jest logiczne, bo nasz grunt nie ma nic (ani dobrej lokalizacji, ani mediów) w przeciwieństwie do zestawianych działek.

I jak Wam się podoba metoda porównywania parami? Oczywiście daje ona pewien pogląd, ale niestety sprowadza się on do porównania z kilkoma nieruchomościami. W praktyce spotykałem się z czymś takim, że ceny transakcyjne brane były z lat 2009-2010, kiedy jeszcze działki były droższe, a operat robiony był na rok 2013. Przecież obecnie ceny działek spadły! Powinny być brane ceny z lat powiedzmy 2012-2013, a nie tak nieatualne! No ale niestety, to jest właśnie wada tej metody – nikt nie określił, jaki okres trzeba by brać pod uwagę. Poproś rzeczoznawcę, że chcesz niską wycenę, to zrobi Ci operat na podstawie transakcji niskich, poproś o wysoką, będziesz miał transakcje wysokie.

Każda z wycen ma swoje wady. Zależnie od tego co kupuję, muszę szacować realną wartość zbywczą. To, że posługuję się cenami sprzed 4 lat nie znaczy, że osiągnę podobne ceny obecnie. Ważne jest, żeby zastanowić się, jaki spadek/wzrost cen nieruchomości nastąpił w ostatnim czasie (powiedzmy 5 lat), oszacować własnoręcznie ile dana nieruchomość kosztuje, a następnie skorygować ją w dół (tylko w dół, ja tak robię :) – autorska metoda) o 2- lub 3- krotność skoku ceny z ostatnich lat. Np. Dla naszej działki, jeżeli miałbym szacować wartość i wiem, że transakcje do porównania są aktualne, oszacowałbym wartość na 150zł/m2 pomniejszoną o 30-45%. Tym samym ja wiedziałbym, że sprzedam tą działkę po cenie 105zł/m2 lub 82,50zł/m2.  Taka cena raczej zabezpiecza mi wyjście z takiej transakcji co najmniej na zero.

Jest to jedna z wycen „na oko”-tylko intuicja pozwoli prawidłowo zdyskontować nieruchomość. Kolejną metodą wyceny, głównie stosowaną przeze mnie przy nieruchomościach mieszkalnych, jest wycena dochodowa. Oczywiście można posiłkować się wyżej opisaną metodą odpowiedniego dyskonta, jednakże w przypadku nieruchomości które można wynająć ciężko będzie wytłumaczyć właścicielowi, skąd niby ma wynikać nasza niższa propozycja. W przypadku wyceny dochodowej już tak nie jest.
Bierzemy sobie na warsztat mieszkanie, które ktoś chce sprzedać za 400 000zł. Mieszkanie jest w nowym budownictwie, lokalizacja to Warszawa Wola, metraż to 60m2. Cena z m2 wychodzi nam 6700 zł. Czy to dużo, czy to mało? Podejdźmy do tematu kapitalistycznie. Jeżeli kupujemy nasze aktywo, musi ono dla nas zarabiać. Ile zarabiać określa stawka netto, jaką będziemy otrzymywać od najemcy. 60m2 można wynająć w Warszawie za 2500zł. Po odjęciu mediów zostanie nam powiedzmy 1800zł. Po opodatkowaniu będzie tego powiedzmy 1600zł (różne koszty, itd. zmniejszające podstawę opodatkowania). Oczywiście w realnym przykładzie trzeba poświęcić odpowiednio dużo czasu na dopasowanie realnej stawki czynszu z okolicy. Mając nasze 1600zł na rękę mnożymy je przez 12 miesięcy wynajmu (nie bierzemy pod uwagę pustostanu – liczymy bowiem WYCENĘ, a NIE cenę jaką jesteśmy gotowi zapłacić). Roczny przypływ środków to 19 200zł. Jak wiemy z poprzednich artykułów, średnia stawka rentowności wynajmu lokali w Warszawie to ok. 4,3% (na 2014 rok). Przyjmijmy bezpiecznie 5,5%. Teraz wystarczy podzielić nasz roczny przepływ przez stawkę kapitalizacji. Cena mieszkania wyniesie więc 349 000zł, zaś przy zastosowaniu średniej rentowności 4,3% będzie to już 446 000! Tak niewielka różnica procentowa a zmienia tak wiele!
Powyższy przykład pokazuje, jak subtelnie należy obchodzić się ze stopą kapitalizacji (czyli inaczej mówiąc rentownością najmu). Jeżeli przyjmiemy średnią wartość stopy, tj. 4,3%, nabędziemy mieszkanie po okazyjnej cenie 400 000. Oszczędzimy 10%. Jednak my jako kapitaliści nie możemy sobie pozwolić na to, aby nabywać nieruchomości po „średnich” cenach. Musimy nabywać je po cenach okazyjnych. Tylko wtedy damy radę odpowiednio zamodelować nasz zwrot na kapitale (pamiętajmy – przy wynajmie mieszkań będziemy musieli uwzględnić i pustostany, i koszty remontów, i wahania cen – tak jak robiliśmy to kilka artykułów wcześniej) który będzie wyższy od „średniej” światowej. Tylko wtedy będziemy dali radę iść w kierunku klasy bogatej, nie zostając w tyle.

Metodą dochodową można także liczyć wycenę innych rodzajów nieruchomości, a nawet całe biznesy! Jedynie stopa kapitalizacji będzie podlegała zmianie. Należy przyjmować, że w przypadku np. hal, magazynów, garaży – stopa kapitalizacji powinna przyjmować parametr około 6-8%. Im mniejsze miasto, im gorsza lokalizacja, im mniejszy popyt na rynku – tym ten parametr powinien być odpowiednio wyższy, żeby ZDYSKONTOWAĆ nasze ryzyko. Teoretycznie bowiem im taniej coś kupimy, tym będziemy mogli sobie pozwolić na więcej pustostanów, mniejszy czynsz, dłuższą sprzedaż nieruchomości. To(odpowiednie dyskonto) jest moim zdaniem kluczem do prawidłowego działania biznesu zwanego handlem nieruchomościami – dla niskiej wielkości  transakcji. Co innego w przypadku wielomilionowych inwestycji, gdzie lokalizacja (POPYT!) odgrywa kluczową rolę. Nawet jakbyśmy zakupili okazyjnie za ułamek wartości biurowiec w centrum starego PGRu, z dala od miasta, to zawsze będzie to tylko stary PGR. Fundusze nieruchomości może kiedyś skuszą się na taką inwestycję, ale to może trwać i trwać. Duzi gracze uwielbiają dobre lokalizacje, ponieważ pozwalają one im na szybsze wycofywanie środków-wiedzą, że inne fundusze zechcą drogą nieruchomość kupić. Co z tego, że nabędziemy inwestycję, która jest niesprzedajna i nie będziemy mieć siły odmrozić swojej gotówki ani za rok, ani za 10 lat?? Oczywiście taka płynność to zniwelowanie nieefektywności rynku – a to z kolei oznacza mniejsze zyski tam, gdzie wolumen transakcji jest duży. (Ja osobiście korzystam na niecierpliwości klientów w średnich, a czasami i słabych lokalizacjach).
Jeżeli chodzi o nieruchomości hotelowe, tutaj stopa kapitalizacji powinna być znacznie większa i może wynosić nawet 15%? Mamy dużą niepewność związaną z krótkoterminowymi najemcami, czasem też sezonowość, możliwe zmiany w otoczeniu nieruchomości. Jeżeli nasz hotel zarabia obecnie 500 000 rocznie, to jego wartość można szacować na 3,3 mln zł. Gorzej, jak te 500 000 rocznie generowane jest przy 90% obłożeniu lub większym. Nie ma dużych możliwości na zwiększenie zysków i „bezpieczną poduszkę inwestycyjną”. Jeżeli 500 000 rocznie generowane jest z obłożenia w okolicach 40-50%, to mamy możliwości zwiększenia dochodu nawet 2-krotnie. Tutaj czynnik dyskonta powinien być odpowiednio niższy. Pytanie tylko, czy da się zwiększyć obroty i zachęcić ludzi do masowego kwaterowania się? Jak widzicie, w biznesie ważną rolę odgrywa wyczucie a także rozumienie branży, w którą zamierzamy wejść. Odpowiednie badania nad opłacalnością inwestycji, rozumienie jej, pomysły na „wyjście z inwestycji” – co jest bardzo ważne z resztą – pozwolą na prawidłowy dobór portfela nieruchomości, który mam nadzieję, jak przystało na kapitalistów, znajdzie się u Was na poziomie co najmniej trzecim(dochodowym) portfela inwestycyjnego.

Rzeczoznawcy mają dużo metod wyceny: np. likwidacyjna, którą także stosuję (w przypadku przedsiębiorstw). Miejcie zawsze rezerwę do tego, co mówi rzeczoznawca, a nie wpadniecie w kłopoty.

To, na co warto zwrócić uwagę w przypadku działek, bo w tej materii mam duże doświadczenie to m.in. ilość zadrzewienia (pozwolenia na wycinkę drzew i koszty z tym związane), jakość gleby oraz poziom wody gruntowej, czy teren zalewowy(czy da się tam cokolwiek budować- torfowiska i tereny z przewagą wiązów, paproci, wilgotne- raczej radzę omijać z daleka, chyba, że zrobicie odpowiednie badania gruntów), odległości od ważnych punktów-typu przystanek, lekarz, sklep, miasto, walory przyrodnicze, MPZP, WZ, uzbrojenie terenu, sąsiedztwo, droga asfaltowa. Każdy problem powinien zostać zdyskontowany. Pamiętajcie, że powiedzenie lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja (jako 3 najważniejsze czynniki przy kupnie nieruchomości) istotna jest przy dużych transakcjach, gdzie ważna jest płynność rynku. Tam, gdzie jest klient indywidualny lokalizacja nie jest już tak bardzo ważna. Jeżeli kupimy 10ha działki w Pściumiu Górnym(nazwa przypadkowa), na pewno znajdą się nabywcy w postaci okolicznych rolników. Jeżeli kupimy 1ha w Pściumiu Górnym, znajdą się nawet małe gospodarstwa domowe, chętne na dokupienie i mikro inwestycję. Jeżeli kupimy mały domek na wsi (przykład nie mój, ale z życia wzięty) gdzie jest duże bezrobocie, ale ten domek nabędziemy odpowiednio tanio (czyt. po cenie zdyskontowanej) – to go sprzedamy. No bo czy nie kupiłbyś domku 70m2 w stanie dobrym za 50 000 zł nawet jeżeli jest on położony 80km od Twojego miasta(tutaj – Lublin)? Po to, aby móc wypocząć w weekendy? Mój znajomy nabył ten domek za 20 000 zł – dom należał do jakiejś starszej kobiety, której się zmarło, a rodzina nie była zainteresowana pilnowaniem przybytku – sprzedali na szybko. Skosił trawę, odświeżył dom, zagospodarował ogródek. Dom trzymał 2 lata i sprzedał go właśnie osobom z miasta, za 50 000 zł. Czysty zysk wyszedł w okolicach 20 000 zł. I sam korzystał z obiektu przez 2 lata! Jak widzicie totalne zadupie też jest rentowne. Pytanie jak długo szukałby klienta na dom za 500 000 zł w tej okolicy. Pewnie nie byłoby to łatwe, a inwestycja byłaby nieudana. Luźny wniosek z tego taki, że trzeba wartość inwestycji w którą się wchodzi szacować po zamożności mieszkańców w pobliżu naszej lokalizacji. Inne ceny są w Warszawie, a inne Białymstoku. Jeszcze inne w Pściumiu. Warto o tym pamiętać. Kupno dużego domu w Pściumi najprawdopodobniej na bardzo długo uziemi nas w tym miejscu. Zwyczajnie nie będzie klienta z taką gotówką nawet, jeżeli obiekt podoba się wielu klientom.

Im więcej transakcji zrobicie, tym na większą ilość elementów będziecie zwracać uwagę. Zawsze warto pytać nabywcę o wszystko co może być związane z transakcją, nawet jeżeli pytanie wydaje się mało logiczne lub jeżeli wydaje się Wam, że macie na nie odpowiedź. W operatach ważną rzeczą jest to, że zwykle podaje się wiele istotnych czynników – jak np. przyszłe inwestycje, budowa (np. gazociągu), itp. Pozwala to także na szersze spojrzenie na rzeczy, które nie do końca były dla nas znane.

 

Temat na pewno nie został wyczerpany. Inwestycje w nieruchomości to szeroki temat, ich wycena także. Żaden komputer nie poda nam dokładnej wyceny nieruchomości, musimy obliczenia przeprowadzić sami, za pomocą kalkulatora(lub excela) i intuicji. Oczywiście po gruntownym zbadaniu obiektu, który nas interesuje.

 

 

4 myśli nt. „Praktyczna wycena nieruchomości

  1. witaj kapitalisto… co się z Tobą dzieje… że się tak spytam…

    nic nie piszesz… nie masz tematów, motywacji

    proszę się nie ociągać… bo nie mamy co czytać 😉

    pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *