Taniec z bankructwem, czyli kredytowanie biznesu i zarządzanie długiem firmy

Witajcie. Dzisiejszy artykuł w całości dotyczyć będzie ważnego aspektu biznesu, jakim jest kredytowanie działalności. Uważam, że zapamiętanie wskazówek, które tu się znajdą pozwoli Wam uniknąć wielu problemów związanych z zarządzaniem Waszym biznesem w przyszłości.

rys-99

 

 

 

 

 

 

Możliwe, że część z Was spotkała się z lekturą książki Bogaty Ojciec, Biedny Ojciec. Możliwe, że część z Was uczęszczała na różnego rodzaju szkolenia z inwestowania, zakupu nieruchomości, czy też usłyszała od pani z banku informację, że skorzystanie z cudzych pieniędzy pozwala na znaczące zwiększenie zysków przy małym wkładzie własnym. A czasami nawet bez takiego wkładu! Nawet w niektórych artykułach na blogu sam o tym pisałem. Brakującym elementem układanki jest oczywiście ryzyko, jakie się z lewarowaniem wiąże.

Prześledźmy dwa przykłady: firmę wykonawczą A, budującą 5 domów rocznie oraz drugą firmę wykonawczą B, aspirującą do coraz większych kontraktów. Załóżmy, że w punkcie startowym mają identyczną rentowność aktywów wynoszącą 5%.

Majątek obu firm to 2 000 000 zł (maszyny, urządzenia, itp.). Zatrudnienie w obu firmach jest identyczne.

Zysk netto każdej z tych firm wynosi 100 000 zł rocznie. Właściciel firmy A wykorzystuje 100 000 zł jako dodatkowe środki do konsumpcji, dzięki czemu może pozwolić sobie na lepszy standard życia. Co roku wydaje te 100 000 zł, przez co jego firma nie rozwija się, utrzymuje na takim samym poziomie.

Właściciel firmy B natomiast chce zwiększać ilość kontraktów i tym samym zwiększać swój roczny zysk. Wie, że każda zainwestowana złotówka pozwoli mu zarobić 5 groszy rocznie (5%).

Obaj A i B nie korzystają z kredytowania. Co musi zrobić B, aby rozwijać firmę? Może albo:

  1. reinwestować zyski, przez co rokrocznie będzie powiększać wartość swojego majątku o 100 000zł, a zarobek o 5% wartości majątku.
  2. poszukać finansowania zewnętrznego (zasilenie kapitału obcego firmy, nie rozważamy poszukiwań nowego wspólnika).

Przypadek 1.

Skoro reinwestuje cały swój zysk rokrocznie, oznacza to, że za 10 lat jego firma będzie warta (1,05)^10 * 2 000 000 = 3 257 789zł. Jego roczny zysk po 10 roku wyniesie 162 889 zł.

Przypadek 2.

Zysk można przeznaczać na spłatę rat kredytowych. Nasz biznesmen myśli o finansowaniu długoterminowym, 10-letnim. Rata kredytu nie może być wyższa od 8 333 zł, co stanowi 1/12(miesięczną) część rocznego zysku. Mówiąc o lewarowaniu, myślmy o kwocie do zdobycia i o koszcie obcego pieniądza. Załóżmy, że koszt pieniądza wynosi 7,5% (brak prowizji i innych opłat, raty równe), pożyczka 700 000 zł (rata 8309 zł).

Teraz, mając majątek w wysokości 2 700 000zł, 5% rentowności da mu 35 000 zł dodatkowego zysku rocznie (oczywiście tego wcześniejszego zysku nie ma, bo idzie na zaspokojenie rat, jednak rata to nie tylko odsetki, ale także kapitał). Załóżmy, że 35 000zł nie będzie reinwestowane, a trzymane na lokacie oprocentowanej na 0%. Po 10 latach, tj. spłaceniu kredytu, nasz B będzie miał 2 700 000 zł majątku, 350 000 zł z lokaty, razem 3 050 000 zł.

Przy oprocentowaniu 5% kredytu (reszta warunków niezmienna) i racie ok. 8333, zaciągnie 780 000zł kredytu. Rocznie na lokatę odkładać będzie 39 000zł, po 10 latach wartość jego majątku wyniesie 3 170 000 zł.

Jak widzicie, kwoty z dwóch przypadków są bardzo porównywalne. Skąd więc powinien brać się ten silny trend wzrostowy? Kluczem jest koszt kapitału. Biznes generujący 5% rocznie ma sens być kredytowanym wtedy, kiedy koszt pieniądza z zewnątrz będzie niższy niż zwrot z aktywów. Mówiliśmy kiedyś o WACC, czyli średnioważonym koszcie kapitału. W przypadku, kiedy koszt kredytu jest wyższy niż zwrot z aktywów przy braku finansowania obcego, nie opłaca się nam zadłużać, bo nasze pieniądze lepiej sobie będą radzić same niż pieniądze z banku. Musimy jeszcze uwzględnić ryzyko braku dywersyfikacji. Gdy mamy jeden biznes, przy powyższych parametrach nie opłaca się nam go kredytować. Natomiast gdybyśmy chcieli owe 700 000 zł przeznaczyć w inną działalność o podobnym ryzyku i zwrocie, to takie działanie mogłoby być na miejscu, bo stabilizuje nasz roczny zysk(o czym we wtrąceniu do następnego akapitu).

Wprowadźmy teraz element ryzyka zmianności stopy zwrotu z aktywów. Właśnie w tej zmienności biorą się często upadki firm. Papier wszystko przyjmie, więc w naszym przypadku, jeżeli ROA wynosi 5%, a koszt kredytowania powiedzmy 3%, to wszystko powinno być w najlepszym porządku. Problem zaczyna się wtedy, kiedy ROA zaczyna się zmieniać, a tak jest w zasadzie w każdym biznesie. Jednego roku będzie wynosić 8%, innego 2%, jeszcze innego 4% czy 10%. Ostatecznie oscyluje wokół 5%. Poziom wahań stopy zwrotu ma bardzo istotny wpływ na nasz biznes.  Średnio 5% rocznie może oznaczać przez 5 lat stopę zwrotu równą 1%, a przez następne 5 lat 9%. Taki wynik oznaczałby, że lewarując się poniesiemy klęskę – przez pierwsze 5 lat bank mógłby nam nawet wypowiedzieć umowę kredytu – szczególnie, gdyby to był odnawialny roczny kredyt obrotowy. Jest to częsty przypadek, kiedy bank może nie wznowić krótkoterminowego kredytu na następny okres. Wszystko zaczyna się rozjeżdżać… (wtrącenie: gdybyśmy mieli 2 biznesy w różnych branżach, przynoszące średniorocznie 5% ROA, to może zdarzyć się tak, że przez 5 lat pierwszy biznes będzie generował 1% ROA, a drugi 9% ROA – i wszystkie inne warianty mieszane. Tym samym bardziej pewne jest, że nasz wynik będzie bliższy 5% ROA w sumie, przez co nadwyżki z jednego biznesu będziemy mogli przekładać do drugiego i vice versa, jak sytuacja się odwróci. Stąd też dywersyfikacja jest ważna. Gdyby natomiast w obu szło słabo (1% rocznie), to i tak nie jest to gorsze niż przypadek bez dywersyfikacji).

Nikt nie odpowiedział na pytanie, jak dokładnie powinna wyglądać struktura kapitału w firmie. Powstały liczne teorie, ale praktyka jest taka, że w zależności od sektora, trendów na rynku, kosztów pieniądza, etc. proporcja ta może być różna i zmienia się z czasem.

Powyżej posługiwałem się wskaźnikiem ROA, bo jest on dla większości zrozumiały. Pamiętać jednak należy, że zysk netto jest czymś innym niż wysokość strumienia pieniądza w danym okresie. Bardziej bezpiecznym wskaźnikiem byłaby „kasowa” rentowność aktywów, która mówiłaby nam, ile faktycznie gotówki biznes nam generuje (np. (cashflow z działalności operacyjnej / aktywa) * 100%).

Wróćmy do początku artykułu. Wspomniałem Kiyosakiego w związku z pewnym istotnym uproszczeniem, jakiego dokonuje w swoich książkach. Mianowicie często mówi o tym, aby lewarować transakcję możliwie maksymalnie (także na długi okres) przez co miesięcznie będziecie otrzymywać wyższy dodatni przepływ pieniężny. Weźmy taki przykład:

  1. Mieszkanie na wynajem warte 400 000zł.
  2. Wkład własny 80 000zł.
  3. Kredyt 3% na 35 lat. (rata 1231zł)
  4. Miesięczny dochód z wynajmu 1 600 zł.
  5. Miesięczny CF = 369zł.

Zwrot na kapitale własnym wynosi 5,5% rocznie. Prezentuje się to całkiem ładnie i tak też jest mniej więcej prezentowane w książkach i grach Kiyosakiego – w tym także na licznych kursach odnośnie inwestowania w nieruchomości.

Teraz weźmy 2 zdarzenia – pierwsze to pustostan trwający 2 miesiące w roku. Średni miesięczny dochód spadnie nam do 1333zł, a miesięczny CF 98zł. Rentowność kapitału spadnie nam o 4 pp, do 1,47% rocznie!

Zdarzenie drugie to podwyżka stóp procentowych o 1%. Rata kredytu wzrośnie nam do 1416zł, co spowoduje że miesięczny CF wyniesie 185zł. (ROE 2,77%).

W przypadku, gdy te dwa zdarzenia się na siebie nałożą, miesięczny CF wyniesie -83 zł. Oznaczać to będzie, że kapitał przestaje pracować, a my musimy jeszcze do niego dokładać. Tym różni się praktyka od papieru, że rynek cały czas się zmienia i naszym zadaniem jest dostosowywanie się do wymagań rynkowych. Dlatego wysokie lewarowanie nie jest dobre. W powyższym przypadku mamy 20% wkładu własnego.

Wyobraźmy sobie, że wkład własny zwiększamy do 50%, tj. wykładamy 200 000 zł.

Jak zmienią się nasze parametry? Po pierwsze rata kredytu nie będzie wynosiła 1231zł (bo nie bierzemy 320 000zł kredytu, a jedynie 200 000zł) . Tym samym wyniesie ona 770zł.

Miesięczny CF wyniesie nam 1600-770 = 830zł. Rentowność kapitału własnego zaś 4,98%. Jest oczywiście niższa niż ta sprzed lewarowania. Prześledźmy teraz jak ROE zmieni się, gdy zajdą zdarzenia z przykładu wyżej:

  1. Dwumiesięczny pustostan i spadek dochodu do 1333zł miesięcznie spowoduje spadek rentowności kapitału do 3,37%. (vide 1,47% przy większym lewarowaniu).
  2. Podwyżka stóp spowoduje spadek rentowności kapitału do 4,29% (vide 2,77% z wcześniej).
  3. Nałożenie się tych dwóch zdarzeń spowoduje spadek miesięcznego cashflow do 448zł, tj ROE wyniesie 2,68% (w porównaniu z minusowym z poprzedniego przykładu).

Jak widzicie, im mniej posiłkujemy się zewnętrznym finansowaniem, tym bardziej stabilny dochód mamy i tym mniejsze ryzyko konsumujemy. Dlatego chcąc korzystać z wysokiego lewarowania należy jak najbardziej odseparowywać pozostałe składniki naszego majątku. Budując portfel nieruchomości jako osoba fizyczna przy dużym lewarze musimy uważać, aby jedna nietrafiona decyzja nie odbiła się na całym naszym biznesie i aby nie doprowadziła nas do bankructwa. Deweloperzy na przykład przy inwestycjach rzędu kilkunastu-kilkudziesięciu milionów złotych każdą z nich wkładają do oddzielnej spółki, aby jakiekolwiek komplikacje na jednej budowie nie pociągnęły w otchłań całego biznesu. Mali przedsiębiorcy nie zwracają na to uwagi, często myślą, że wszystko będzie się nadal udawać. I właśnie tutaj się mylą. Bez zabawy w spółki można zrobić to tak, że część nieruchomości(biznesów) będzie miała żona, część mąż (sens to ma, ale tylko pod warunkiem intercyzy), część dzieci – oczywiście we wzajemnej zgodzie :-). Nie będę pisał, jakie ryzyka może takie rozwiązanie nieść.

Podsumowanie.

Jakiekolwiek przedsięwzięcie dla zwiększenia swojej rentowności wymaga zaangażowania kapitałów obcych, których koszt powinien być niższy niż ROA. W przeciwnym wypadku będziemy finansować z naszej części zysku odsetki kapitału obcego. Czasami może być to jedyne rozwiązanie, ale w takiej sytuacji warto negocjować inne kwestie z finansującym (np. możliwość szybszej spłaty kapitału kredytu bez prowizji). Czasami warto rozważyć użycie większej ilości swojego kapitału zamiast posiłkowania się obcym, szczególnie w przypadku, gdy nasz kapitał miałby nie pracować nigdzie indziej, a ryzyko naszego przedsięwzięcia jest dość niskie (patrz np. branża nieruchomości pod wynajem). W przypadku przedsięwzięć krótkoterminowych (kupić – sprzedać) można rozważać jak najszybszą spłatę kapitału obcego aby rentowność biznesu była odpowiednia. Np. kupno dwóch partii towarów po 300 000zł każda, w cenie detalicznej wartych 600 000zł każda. Mając konkretnego kupca, pożyczając 300 000zł nawet na 50% w skali roku z zabezpieczeniem na tym towarze, możemy w ciągu tygodnia zamknąć pierwszą transzę (ok. 1% odsetek) i tym samym zarobić 297 000 zł bez używania jakiejkolwiek własnej gotówki (o ile mamy zaufanie finansującego). Drugą transzę w tym przypadku możemy jeszcze raz zrobić tak jak pierwszą (o ile mamy kupca) lub też, jeżeli go nie mamy, wykonać obrót towarem za pomocą zysku z pierwszej transzy.

Pamiętajcie, lewarowanie jest dobre, ale jest obosieczne. Może wygenerować ponadprzeciętne zyski, a może na zawsze sprawić, że nie podniesiemy się z kolan. Najczęściej jednak pojawiają się nowe ryzyka, niż nowe szanse. Używajcie kredytów z głową!

 

4 myśli nt. „Taniec z bankructwem, czyli kredytowanie biznesu i zarządzanie długiem firmy

  1. Witam,

    zaciekawił mnie przykład z mieszkaniem i chciałbym się do niego odnieść.

    Przede wszystkim, jeśli chcemy bawić się w inwestowanie to szukamy okazji inwestycyjnych, a mieszkanie ze stopą zwrotu wynoszącą ok. 5% taką okazją absolutnie nie jest.

    Ponadto, strata wynosząca 83 zł miesięcznie na mieszkaniu to żadna strata i jeśli dla inwestora pokrycie nawet 10-krotności tej sumy jest problematyczne to, niestety, nie wróży to dobrej przyszłości takiemu inwestorowi.

    Jeśli inwestujemy długoterminowo zgodnie ze strategią buy – to – let to warto zwrócić uwagę na prawdopodobny wzrost wartości nieruchomości w długim terminie przynajmniej o inflację – vide wartość odtworzeniowa.

    Wieszczy się kryzys demograficzny, który teoretycznie mógłby namieszać, ale – tak jak na giełdzie – dotychczasowe rezultaty nie są obietnicą przyszłych wyników i obecne tendencje absolutnie nie muszą się w przyszłości utrzymać.

    Co więcej, część raty kredytowej to spłata kapitału. Poza tym możemy ratę kredytu wrzucić w koszty, jak również wykorzystać amortyzację i obniżyć podatek dochodowy od przychodów w DG z innych źródeł.

    Korzystanie ze spółek przy lewarowaniu wiąże się z jednej strony z minimalizacją ryzyka, z drugiej jednak powoduje wzrost kosztu kapitału obcego w stosunku do korzystania ze zdolności kredytowej wygenerowanej poprzez swoją pracę na etacie / w DG. Chociaż może istnieją takie sposoby, które ten koszt pozwolą zmniejszyć, a o których jak dotąd nie mam pojęcia. A chętnie bym się dowiedział 😉
    Pozdrawiam

    • Bartku masz rację co do zarówno wysokości stopy zwrotu, jak też i możliwości do pokrycia strat. Nie bierz jednak tego przykładu dosłownie. Wystarczy, że zamiast mieszkania za 400 000 zł posiadasz biurowiec za 40 000 000 zł a strata wynosi 8 300 zł miesięcznie i może w każdej chwili powiększyć się jeszcze bardziej (tym bardziej że przy tego typu transakcjach banki patrzą na ręce i w razie ryzyka mogą zwiększyć oprocentowanie lub wypowiedzieć kredyt). Oczywiście można zasilać inwestycję swoimi kapitałami ale czyż nie obniżamy wtedy rentowności? Nie rozpatrujemy tutaj sprzedaży (dezinwestycje w niektórych przypadkach są słuszne, ale chodzi o obronę obecnych aktywów bez ich wyprzedaży). Jak sam wiesz z poprzednich wpisów, wartość nieruchomości potencjalny przyszły nabywca będzie liczył np. stopą kapitalizacji, która przy tak niskim cashflow może spowodować, że nieruchomość będzie warta mniej, niż za nią zapłaciliśmy. Aby długoterminowo czerpać zyski z najmu, musimy cały czas zabezpieczać sytuację krótkoterminowo, o czym wielu zapomina, licząc wpływy nie tylko z miesięcznego cashflow, ale także ze wzrostu wartości nieruchomości – za 10,20 czy 30 lat. Stąd też bardziej ryzykownym lewarowaniem można zająć się w momencie, kiedy opanujemy już sztukę zarządzania ryzykiem finansowym. W nieruchomościach lewarowanie rzędu 30-40% jest w zasadzie bezpieczne, lewarowanie 50-70% jest już trochę ryzykowne, zaś powyżej 70% jest już ryzykowne (o ile nie mamy odpowiedniego zapasu gotówkowego). Wystarczy kilka złych miesięcy aby zepsuć cały biznes. Jakakolwiek poduszka finansowa także wpływa na wynik, bo należy ją liczyć jako wkład własny mimo, że nie została ona spożytkowana na zakup „murów”. Wyobraź sobie, że oszczędności życia, powiedzmy 8 000 000 zł wkładasz właśnie w ten biurowiec. Zarabiasz 10 000 zł miesięcznie z pensji. Nagle CF z inwestycji życia spada Ci do -8300zł. Co robisz? Sprzedać nieruchomość za 40 000 000 nie jest łatwo, a założę się, że jak zaczniesz szukać szybkiego kupca to Twoja nieruchomość zamienia się w tzw. distressed property, co spowoduje, że potencjalni nabywcy owszem dadzą, ale pewnie 34-35 mln zł za Twoją nieruchomość – ba, nawet mogą zechcieć poczekać aż padniesz, a komornik póści ją za 2/3 lub 3/4 kwoty oszacowania.

      • Dzięki za odpowiedź!

        Ciekawe informacje, zwłaszcza o zależności ryzyka od stopnia lewarowania. Natomiast uzupełniając – czy masz na myśli lewarowanie pojedynczej inwestycji czy taki stosunek długu do całego majątku?

        Sam przy takim miesięcznym dochodzie nie porwałbym się na aż tak dużą inwestycję, ciekaw jestem, czy spotkałeś się z takim inwestorem. Pytam, bo być może chcę działać zbyt zachowawczo 😉

        Czy przy inwestowaniu za pomocą spółek wyniki finansowe jednej z nich mają wpływ na zdolność kredytową lub warunki finansowania w innej? A czy dochód z pensji/DG ma tu jakiekolwiek znaczenie? Dla początkującego przedsiębiorcy/inwestora z jakimiś już dochodami wydaje się to być najłatwiejszym sposobem lewarowania.

        Poza tym chętnie poczytam więcej o zarządzaniu ryzykiem finansowym, to są dla mnie jedne z najciekawszych wpisów na blogu.

        Pozdrawiam i jak zwykle czekam na więcej!

        • Sam przy takim miesięcznym dochodzie nie porwałbym się na aż tak dużą inwestycję, ciekaw jestem, czy spotkałeś się z takim inwestorem. Akurat w tym przypadku nie, ale wyobraź sobie sytuację, w której masz te 2 mln zł, wszędzie wokół nieruchomości generujące 1% roa (jakiś przypadek X, nieodnoszący się do obecnej sytuacji), a tutaj okazja taka, że nie dość że bank zgadza się na 80% LTV, to jeszcze na 5% roa.
          Ciekawe informacje, zwłaszcza o zależności ryzyka od stopnia lewarowania. Natomiast uzupełniając ? czy masz na myśli lewarowanie pojedynczej inwestycji czy taki stosunek długu do całego majątku? Każdą inwestycję rozpatruję indywidualnie. Biorąc pod uwagę cały portfel należy wyważać różne kategorie aktywów w inny sposób, przede wszystkim aby był zgodny z naszą ideologią i myśleniem(patrz artykuły o kształcie „wazonu” inwestycyjnego).
          Czy przy inwestowaniu za pomocą spółek wyniki finansowe jednej z nich mają wpływ na zdolność kredytową lub warunki finansowania w innej? A czy dochód z pensji/DG ma tu jakiekolwiek znaczenie? Ma. Spotykałem przypadki, gdzie bank wypowiadał umowę kredytu dla spółki z o.o., której wspólnik miał za dużo kart kredytowych. Banki często lubią prześwietlać powiązania kapitałowe między podmiotami i badać ich zależności (no bo czyż nieudolny zadłużony wspólnik nie będzie miał chcicy aby sprzedać udziały w spółce, zastawić je lub zmienić zarząd, aby następnie pożyczyć kasę od spółki lub wyprowadzić część majątku ratując swoją sytuację?). Oczywiście kredyty na inwestycje należy brać, ale tylko wtedy, kiedy mają one rację bytu i są dla nas bezpieczne. Co z tego, że znaleźliśmy super inwestycję z IRR 20% rocznie, skoro RRSO kredytu wynosi 18%? Ryzyko może być nieopłacalne.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *