Tzw. Dochód Pasywny

Andrzej J., katowicki biznesmen, właściciel kilku hoteli o łącznej wartości aktywów 100 mln złotych i dochodach rzędu 8 000 000 zł rocznie spieniężył swój biznes. Sprzedał go za 10-krotność rocznych dochodów, tj. za 80 000 000 zł. Po udanej transakcji i opiciu go ze swoim wspólnikiem Stefanem na prywatnej plaży na Kajmanach zdecydowali, że teraz nie chcą bawić się w rozwijanie nowych firm. Przynajmniej na razie. Chcą skorzystać z życia: wspiąć się na Mount Everest, zdobyć biegun południowy, wesprzeć organizacje filantropijne, wziąć udział w rajdzie Dakkar, pobyczyć się na malediwskich plażach. Rozwiązań jest całe mnóstwo. Mają dość zabawy w zarabianie, swoje środki powierzają wyspecjalizowanemu funduszowi, zarządzanemu przez TFI powiązane z jednym z dużych banków szwajcarskich. W ramach specjalnej konstrukcji portfela, będą otrzymywać rok do roku 4% z zainwestowanych 50% kapitału i 80% zysków z funduszy nieruchomościowych i wysokiego ryzyka (20% pobierają zarządzający), gdzie powierzyli drugie 50% (40 mln PLN). Najmniejszy spodziewany dochód to 1,6 mln złotych rocznie, tyle im wystarczy na bieżące wydatki. Pozostałe 40 mln ma zarabiać i kumulować środki. To jest właśnie dochód pasywny.

No właśnie. Dostajesz 1,6 mln rocznie za nicnierobienie. To nie Ty zarządzasz nieruchomościami, nie ty pilnujesz, czy zarabiają czy nie, czy powinny być remontowane czy nie. Robi to fundusz, w zamian za wynagrodzenie. Odpowiednia renoma i bezpieczeństwo pozwalają na brak bieżącej kontroli. Zwykle jest tak, że zostajemy omamieni pojęciem „Dochód pasywny” – czyli zostań rentierem i nic nie rób do końca życia. Takie pojęcie jak dochód pasywny istnieje, jednakże w większości artykułów, niusów o rentierstwie są opisywane jedynie dochody parapasywne. Przykładem są nieruchomości. Mimo, że kupując budynek możemy go wynajmować, to jest jeszcze kupa rzeczy do zrobienia, żeby pieniądze z najmu zaczęły wpływać do naszej kieszeni. Remonty, opłaty, zaległości, windykacje, eksmisje, pozwy – to wszystko to standard. Jest wiele osób, które chcą, żeby ich pieniądze zarabiały, żeby budowały dochód pasywny. Przykładem, gdzie takie osoby lokują małe pieniądze są portale social lending. Sam swego czasu testowałem to rozwiązanie. Mimo bardzo satysfakcjonujących stóp zwrotu część pożyczek nie została spłacona, co definitywnie obniżyło rentowność całego portfela. Przykładowo: 10 pożyczek na 16% rocznie w równej wysokości. Niby 16%, ale jedna niespłacona pożyczka (umówmy się: nie do odzyskania) zmniejsza nam rentowność aż do 4,4%. Jeżeli dwie zostaną niespłacone, jesteśmy utopieni i tracimy. Kompletnie bez sensu. Widzę mnóstwo ogłoszeń, w których „potentanci” z kilkunastoma, ba, nawet z kilkoma tysiącami złotych odłożonego kapitału szukają miejsc do jego lokowania. „Włożę i będzie zarabiało” – ta maksyma przysłania im odpowiedź na pytanie o sens takiej transakcji. No zastanówmy się: 10 000 zł na ile procent powinno pracować miesięcznie, żebyśmy byli zadowoleni? Są osoby które zaoferują naprawdę dobre odsetki, ale ryzyko transakcji jest ogromne. Są tzw. fundusze HYIP, które proponują bardzo ryzykowne parainwestycje. Takie fundusze nie kryją się z tym, że często są piramidą finansową. Po prostu wkładasz środki i od Ciebie zależy, kiedy je wyjmiesz. Cały czas masz podwyższoną adrenalinę, że spóźnisz się o 1-2 dni i pieniądze całkowicie przepadną. Poczytajcie na ten temat, zobaczycie o czym mówię.

Oczywiście może być sobie Pan Romek, który spieniężył swój zakład drzewny za 2 mln złotych i zaczyna szukać lokaty. Ale Pan Romek nie będzie obciążał ryzykiem swoich środków i nie wrzuci ich do HYIP. Pójdzie pewnie do oddziału Private Banking kilku polskich banków i wybierze najkorzystniejszą ofertę dla siebie – np. 5% kuponu rocznie + 10% powyżej pewnego wyniku osiąganego przez strukturę. Tym samym będzie miał pewne 100 000 zł rocznie. Czy to dużo czy nie dużo zależy od Romka – jeżeli wydawał do tej pory na życie poniżej 8000 zł/mc to super. Jeżeli wydaje powyżej 8 000 zł no to nie spełnia złotej reguły i powoli zacznie się topić.

Co chcę tymi przykładami pokazać: że nie da się, nie da się wypracować porządnego dochodu pasywnego małymi środkami. Kapitał zbiera się ciężką i długoletnią pracą, angażowaniem się w to, co się robi. Potem można powierzyć go wyspecjalizowanej firmie i niech oni się martwią czy zarabia czy nie. Osoba mająca nadzieję, że posiadając 10 000, 50 000, 100 000 zł będzie dobrze żyć z inwestycji pasywnych jest w ogromnym błędzie. Realnie i bezpiecznie jestem w stanie zarobić 30% rocznie. To oznacza, że w przypadku 100 000 zł mogę wyciągnąć 30 000, czyli ok. 2 500 zł miesięcznie. HYIP oferują zyski na poziomie 20-30% miesięcznie przy ogromnym ryzyku utraty środków. Teoretycznie przy 20% miesięcznie fundusz powinien przetrwać 5 miesięcy. Były takie, które wypłacały przez 3 lata (szansa jak w lotto)! A potem w ostatnim miesiącu brak wypłaty. HYIPy działają w rajach podatkowych, szanse na odzyskanie kasy czy poskarżenie się komukolwiek są równe 0. Ostatecznie wynik na inwestycji jest zerowy albo poniżej średniej. No niestety, żeby pieniądze ciężko na nas pracowały, na początku to my musimy ciężko popracować.

Warto jednak rozważać wszelkie parapasywne transakcje, których jest całe mnóstwo wokół nas. Wymagają one pewnego (ale nie ciągłego) zaangażowania. Najprostszą formą jest zwykła transakcja kupna-sprzedaży. Jeszcze lepiej, ale wymagać to będzie trochę większego zaangażowania – jest transakcja, w której jesteśmy tylko pośrednikiem. Naprawdę można znaleźć perełki, które są na tyle duże, że poświęcony czas zwróci się nam z nawiązką. Krótki dowcip na ten temat:

Mały Icek podchodzi do swojego ojca żyda siedzącego w salonie na fotelu i pyta się: – Tato, jak to jest, że my żydzi nie musimy pracować a mamy pieniądze? – To proste – odpowiada ojciec – pokażę Ci to na przykładzie. Leć do kuchni i przynieś mi słoninę z lodówki. Icek po chwili wrócił ze słoniną – A teraz ją odnieś spowrotem i wróć tu do mnie. Icek posłusznie odłożył słoninę na miejsce i wrócił do ojca. – I widzisz mój Icku? Wziąłeś i odniosłeś kawałek słoniny. A ręce masz tłuściutkie.

Jak w powyższym dowcipie, Icek nigdy nie stał się właścicielem kawałka słoniny. Był jedynie trybikiem w transakcji. Jak to odnieść do naszego życia? Prosto. Wyobraź sobie, że Twój sąsiad sprzedaje mieszkanie. Życzy sobie za nie 300 000 i uważasz, że cena jest dobra. Zaproponuj mu, że znajdziesz kupca na to mieszkanie, w zamian za kwotę powiedzmy 3% wartości transakcji. Oczywiście w tym przypadku trzeba się nabiegać, poszukać nabywców. Może gra nie jest warta zachodu. Może. Ja jednak odpuściłbym sobie taką transakcję. Tyle biegania za 10 000zł? Poszukaj nieruchomości, którą ktoś sprzedaje za powiedzmy 1 mln złotych. Zaproponuj współpracę w taki sposób, że sprzedającemu proponujesz 960 000zł- wszystko co wyżej uda Ci się załatawić z klientem, jest Twoje. Takie nieruchomości są znacznie mniej płynne, trzeba dotrzeć do klienta, ponegocjować z nim. Ale prawdziwy profit się czuje – sprzedając za 1,1 mln, mamy 140 000zł czystego zysku (przed opodatkowaniem rzecz jasna). Nie pieniądz jest tutaj najważniejszy, ale nauka handlu nieruchomościami. Ktoś może powiedzieć, że lepiej byłoby wziąć kilka bardziej płynnych nieruchomości (czyli np. 5 mieszkań w cenach ok. 250 000). Może i tak, ale wtedy mamy już stałą działalność i biegamy 5x częściej niż przy jednej dużej transakcji. Także wszystko zależy od czasu, jaki zamierzamy poświęcić na nasz dochód parapasywny.

Jak zawsze odradzam giełdę. Giełda nie jest dobra, jeżeli startujemy tam z małymi pieniędzmi (czyt. poniżej 1 mln $). Co najwyżej możemy „zapłacić” swoją gotówką za naukę tego rynku. Nie liczmy na zajebisty przychód z tytułu dywidend. Pamiętajcie, na giełdzie nie da się handlując „zwyczajnie” akcjami zrobić dużej gotówki. Gdyby tak było, fundusze inwestycyjne oferowałyby średni zwrot nie na poziomie 3-4%, ale 20-30%. Na giełdzie jak zarobimy 4-5% średniorocznie, to będzie dobrze. Jak ktoś Wam mówi, że więcej – nie wierzcie w to. Są specjalistyczne fundusze mogące zarabiać kilkadziesiąt procent rocznie w każdych warunkach, ale żeby się do nich dostać potrzebujemy co najmniej 1 mln $. Tak jak Pan Andrzej z początku tego posta. Czy Ty też możesz pojechać do Szwajcarii, znaleźć się w Zurychu i pójść do prawdziwych prywatnych bankierów inwestycyjnych, asset managerów?? Możesz – ale oni nie zechcą bawić się Twoim milionem zł czy dwoma. 1 mln $ i możemy rozmawiać. Wstępnie rzecz jasna. To, że pewne fundusze misiów (akcji małych i średnich przedsiębiorstw) zarobiły w ciągu ostatniego roku po kilkadziesiąt procent to nie znaczy, że te fundusze są super. Super to byliby, gdyby tyle samo zarobili jak na rynku jest bessa. Zobaczcie, od 2006 roku były fundusze zarabiające po 40% r/r. Aż do 2008 roku. Zarobiły 195%, a potem z tych 195% straciły 80%. Ile im zostało? 39%! Pamiętacie przecież, jak pluły sobie w brodę rodziny które w pogoni za pieniądzem kupowały masowo certyfikaty inwestycyjne w czasach boomu gospodarczego. To było i jest po prostu chore. Nie idźcie tą drogą. Obejrzyjcie Wilka z Wall Street.  Zapraszam do obejrzenia trailera poniżej i zwrócenie uwagi na tekst w 0:20-0:30. You know,what Fugazi means? Prawdziwi milionerzy z Wall Street to ci, którzy są brokerami. Tak jak nasz Icek ze słoniną. Czy akcje idą w górę, czy w dół, i tak zarabiają na prowizji. Np. 0,03% od obrotu. A obroty to miliony złotych dziennie! Nie przeczę, że na akcjach da się zarobić. Da się zarobić, ale zysk w długoterminowym horyzoncie, biorąc pod uwagę wzloty i upadki, mając żelazną konsekwencję i stalowe jaja, da nie więcej niż kilka procent rocznie. Zapomnijcie o milionach – jeżeli na giełdzie chcecie zarobić miliony, nie macie domu maklerskiego czy własnego TFI, to tylko wprowadzając swoją własną firmę osiągnięcie bardzo dobre rezultaty. Więcej na ten temat pisałem tutaj. Czy znacie jakiegoś banana w porsche z ogromną willą, który mówi: tak tak, kupiłem swojego porszaka handlując walutą na rynku forex. Albo „wieloletnie lokowanie pieniędzy w funduszach akcji pozwoliło mi kupić jacht na karaibach”. Nie. Nie ma takich ludzi (a jak są, to wyjątki, które miały takie samo szczęście jak dziadek wygrywający 6tkę w totka). Zwykle człowiek, który zasuwa najnowszym modelem drogiego samochodu i ma coś wspólnego z giełdą, to: zarządzający w korporacjach, tfi, dm, dyrektorzy wyższego szczebla (praca na etacie, premie, śr. zarobki 0,5 mln zł rocznie), doradcy inwestycyjni (prowizja, średnie zarobki 300-400 tys. zł rocznie), właściciele i prezesi TFI (wynagrodzenie prowizyjne ok. 1-2% aktywów funduszu, zakładając 500 mln zł aktywów daje nam to 5-10 mln zł rocznie). Zauważcie, że wszyscy ci ludzie posługują się nie swoimi pieniędzmi w pomnażaniu majątków. Właściciele TFI z reguły powierzają funduszom swoje majątki, ale nie stanowią one dużego udziału w aktywach funduszu. Poza tym, np. w funduszach venture capital i private equity, można pozyskać środki nie tylko od inwestorów pojedynczych, ale od funduszy funduszy (BGK). I znowu nie mówimy o płotkach, bo BGK da środki na inwestycje, nawet drugie tyle ile sami mamy, pod warunkiem, że sami mamy z 40 mln zł :).

 

Odbiegliśmy od tematu: dochody parapasywne to głównie transakcje pośrednictwa, wynajmu nieruchomości. Także dywidendy z działalności, których właścicielami jesteśmy, ale nimi nie zarządzamy (kontrola z poziomu rady nadzorczej). Niby coś robimy, ale nie jest to praca na etacie, ani harowanie jak potencjalny przedsiębiorca – prezes. Na tym pierwszym etapie, kiedy pewnie siedzisz jeszcze na etacie i myślisz „co by tutaj robić” – szukaj dochodów parapasywnych. Dochody pasywne, te typowe pasywne, są dla krezusów, takich jak Andrzej. On jest już na etapie, w którym nie szuka możliwości szybkiego pomnażania majątku, bo to, czego się dorobił, nie będzie przez niego przejedzone. Nawet, gdyby włożył te środki na lokatę i wyjmował odsetki co roku, on tych odsetek w całości nie wykorzysta.

Nie każdy z Was dorobi się aktywów (netto! – zobacz artykuły jak liczyć realną wartość Twojego majątku) powyżej 1 mln złotych. Nie każdy z Was dorobi się aktywów powyżej 10 mln złotych. Może część z Was nawet nie chce iść w takie sumy, skupia się na zarabianiu na rodzinę, na to, aby mieć mieszkanie w mieście, działkę rekreacyjną z drewnianym domkiem, dobre auto i 2x do roku wakacje. No i oczywiście szczęśliwą i zdrową rodzinę, ale to jest kwestią już niematerialną, a nasz blog dotyczy sfery materialnej. Kupno mieszkania, działki, samochodu – wyrobimy się z tym wszystkim w kilkuset tysiącach złotych. Jakbyśmy posiadali drugie tyle przeznaczone do obrotu, do handlu (np. nieruchomościami) – to spokojnie możemy się z inwestycji utrzymać. Dochód parapasywny jest w stanie przynosić kwoty rzędu 10-30% rocznie, także dobrze lokując 200-300 000 zł możemy miesiąc w miesiąc spokojnie sobie egzystować. Oczywiście pamiętając o Złotej Regule.

Pozdrawiam!

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *