Wynająć czy kupić mieszkanie? Kredyt hipoteczny i dylemat Kowalskiego

Witam. Będzie to już drugi artykuł z serii własnego M. Pierwszy był pisany dla szerszego grona osób, głównie tych chcących inwestować. Teraz spojrzę na problem pod kątem przeciętnego obywatela. Po przeczytaniu artykułu powinieneś wiedzieć, co będzie dla Ciebie najbardziej opłacalne – kupić czy wynająć?

Kupić czy wynajmować mieszkanie, ten dylemat rozważa praktycznie każda para, każdy singiel na początku swojej kariery zawodowej. Oczywiście należy osiągać odpowiedni dochód, żeby móc skutecznie podjąć takie rozważania. Wiele artykułów zachęcających do zaciągnięcia kredytu hipotecznego jest pisanych przez deweloperów(lub przez PRowców działających dla deweloperów), ponieważ budownictwo jest jednym z głównych motorów gospodarki. Ogromne pieniądze które wchodzą w grę znacznie wpływają na wszelkie wskaźniki zamożności obywateli, dynamiki rozwoju czy też kondycji gospodarki. Ja natomiast nie będę interesował się sytuacją zewnętrzną – jeżeli zapytasz dlaczego, odpowiem prosto: nie masz na nią bezpośredniego wpływu. Nie masz wpływu na stopy procentowe określające wysokość Twojego kosztu, nie masz wpływu na popyt i podaż mieszkań, nie masz wpływu na większość zdarzeń występujących w gospodarce. No chyba, że zasiadasz na Wiejskiej, czytelniku – skoro jednak tak jest, nie jesteś już przeciętnym Kowalskim. Koniec dywagacji – zacznijmy.

Pierwsze założenie, poczynione w celu „zrównania dysproporcji” między dochodami różnych czytelników – każdy kupuje mieszkanie, na jakie go stać – tzn. zakładamy, że cena mieszkania nie może przekroczyć pięćdziesięciokrotności miesięcznych zarobków singla lub pary. Zarabiając 6000zł miesięcznie łącznie, możesz sobie pozwolić na kupno mieszkania za 300 000 zł. Dlaczego 50x a nie więcej? Uważam, że pierwsze lokum z takim właśnie współczynnikiem powinno zostać zakupione. Jak już spłacisz kredyt zastanowisz się nad czymś większym. Oczywiście możesz myśleć inaczej, możesz założyć zakup za 60, 70-krotność. To już Twoja sprawa. Chcę, żeby każdy mógł dostosować sytuację do swoich warunków finansowych. Także zarabiając 2000zł/mc nie polecam kupować mieszkania. (Mówimy o zarobkach netto, na rękę.)

Przypadek 1 – KREDYT

W naszym schematycznym przykładzie Pan Jan zarabia 3500 zł netto, jego żona Janina zaś 2500 zł netto. On pracuje w firmie o ugruntowanej pozycji na rynku, ona zaś w prywatnej małej firmie rodzinnej. Oboje chcą żyć na odpowiednim poziomie, chcą być klasą średnią, chcą móc pokazać się znajomym. Pierwsze co podkreślę: nigdy, ale to nigdy, nie zaciągaj żadnego kredytu celem pokazania się przed kimś z zewnątrz. Sąsiad spłacać kredytu za Ciebie nie będzie, a za parę lat kiedy mogą nastać trudne czasy zapewnisz mu sporą dawkę plotek, kiedy będziesz miał najazdy komornika i eksmisję na głowie. To nie jest żart. Wielu tak poleciało.

Wróćmy do tematu. Razem mamy 6000zł miesięcznie, szukamy czegoś w okolicy 300 000zł, czyli 40-60m2, zależnie od miasta. Oczywiście obowiązuje wpłata własna, więc pierwsze 30 000 zł trzeba uzbierać samemu – to będzie test spłaty rat. Załóż, że wpłacasz 3000zł/mc na poczet kredytu. Przez okres 10 miesięcy zbierania wkładu własnego przekonasz się, czy dajesz radę utrzymać się w ryzach i nie wyjmujesz tych pieniędzy na „pilne potrzeby”. Jeżeli tak się dzieje – nie powinieneś brać kredytu, bo może to oznaczać problemy z jego spłatą – to nie jest podejście pieniężne, ale rozważania pod kątem ryzyka. W takim celu zainteresuj się wynajmem, bez względu na opłacalność.

OK – mamy wkład własny, będziemy finansować się długiem, tj. kredytujemy się na 270 000zł w Banku X. Jaki okres spłaty? To zależy tylko od Ciebie. Uważam, że kredyt trzeba spłacać jak najszybciej, ponieważ odsetki zabijają – im dłuższy okres weźmiemy, tym mniej kapitału w racie spłacamy (chyba, że są to raty malejące). Dla naszego przykładu posłużmy się oprocentowaniem 7% w skali roku, raty stałe i okresem:

10 lat: 270 000 kapitału do oddania + 106 200zł odsetek (39%) 3134zł
15 lat: 270 000 kapitału + 167 000 zł odsetek (61%) 2426zł
20 lat: 270 000 + 232 000 zł odsetek (85%) 2093zł
25 lat: 270 000 + 302 000 zł (111%) 1908zł

W nawiasach widzimy stosunek odsetek do kapitału który pożyczamy, dalej jest rata kredytu. Który wariant wybrać? Warto spojrzeć na raty kredytu. Jak widzimy, istotne zmniejszenie raty następuje tylko przy krótszym okresie kredytowania, przy dłuższym spadek już nie jest taki istotny. Nie ma sensu więc zaciągać kredytu na lat 25, kiedy można spłacić go 5 lat szybciej dopłacając 200 zł miesięcznie. Przy 6000 zł zarobków zwyczajnie 200zł nie powinno odgrywać aż tak istotnej  roli w naszych finansach. W analizie finansowej stosowanej przez banki jest wiele wskaźników branych pod uwagę przy badaniu ryzyka niewypłacalności pożyczkobiorcy. Najprostszym, który możemy zastosować jest utrzymanie wskaźnika pokrycia raty dochodem na poziomie 2 – tj. nasz miesięczny dochód starczałby w całości na pokrycie 2-krotności raty kredytowej.

Tym samym warto oszacować naszą ratę na poziomie między 2500 a 3000zł, co odpowiadać będzie około 13letniemu kredytowi hipotecznemu. Pamiętać należy, że wraz z rozwojem sytuacji z roku na rok nasze pensje będą najprawdopodobniej podlegać zwiększeniu, przez co wskaźnik pokrycia będzie rósł – a to jest plus, bo nadwyżkę można lokować w inwestycjach. Warto wspomnieć o zmianie wartości mieszkania w czasie. Znajdując interesującą ofertę, nie przepłacając, możemy zrobić sobie z naszego pierwszego mieszkania pewną inwestycję. Można założyć dla bezpieczeństwa, że wzrost wartości mieszkania wyniesie ok. 2% rocznie, co po 13 latach doda nam do naszych 300 000zł 30%, tj. łącznie 390 000 zł – za tyle najprawdopodobniej mieszkanie sprzedamy po 13 latach. Oczywiście budynek się starzeje, ale na pewno będą czynione nakłady na remonty itd. – poza tym inflacja. Nasza rata to 2640 zł, suma odsetek 142 000 zł. Łącznie koszt inwestycji po 13 latach wyniesie około 442 000zł – 390 000zł = 52 000zł. Tyle wyniesie nas opłata za nasze mieszkanie. Oczywiście jest to opłata niezdyskontowana, w praktyce w chwili, kiedy to czytasz, nasze 52 000zł będą warte 40 000zł. Ile perypetii może zajść podczas tych 13 lat! Caałe mnóstwo – od utraty pracy, przez zmiany stóp procentowych, przez zmiany cen mieszkań, kryzysy ekonomiczne i budowlane, nowe podatki (!) – ryzyko długoterminowego kredytowania jest po prostu ogromne – podczas analizy swojej sytuacji musisz ocenić stabilność zatrudnienia – jeżeli jesteś kluczowym pracownikiem przedsiębiorstwa jest bardziej bezpieczny niż ktoś, kto macha szpadlem i w przypadku mniejszej ilości zleceń firmy pójdzie na zieloną trawkę. Ustalenie bezpiecznej poduchy finansowej to podstawa.

Na wszelki wypadek oszacujmy jeszcze, co by się działo, gdyby stopy procentowe wzrosły do poziomu 10% (przykładowo). Nasz 13-letni kredyt dla 270 000zł zmieniłby się w taki sposób, że rata skoczy do 3100zł, zaś nasze odsetki wyjdą nie większe niż 213 000zł (nie większe, bo w najgorszej opcji może to się stać w ciągu miesiąca po udzieleniu kredytu – przy stawce WIBOR1M).

Chciałbym jeszcze podjąć przypadek b), gdzie zachowujemy parametry 7% oraz 13 lat, ale rata będzie spłacana w systemie malejącym. W tym przypadku całkowite odsetki wyniosą nas 123 000zł. Różnica 19 000zł na przestrzeni 13 lat to ponad 1000zł rocznie, niestety okupione większymi ratami na początku okresu spłaty.

Ponieważ jestem zwolennikiem powiedzenia „Licząc na najlepsze szykuj się na najgorsze” przyjmuję w założeniach, że odsetki ostateczne od kredytu wyniosą około 160 000zł (zmiany parametrów w trakcie kredytowania), nie liczę wzrostu wartości mieszkania, ostatecznie w rozrachunku mamy (FV – future value):
Aktywa Mieszkanie o wartości 300 000 zł
Pasywa 0zł
Koszty 460 000zł.

Strata na inwestycji wyniesie 160 000 zł. Na przestrzeni 13 lat daje nam to 1025zł miesięcznie opłaty za własne M.

Dalsze rozważania na temat kredytu później.

Przypadek 2 – NAJEM

Mieszkanie będziemy wynajmować. Za 2000zł miesięcznie można spodziewać się 40-50m2 w stolicy. Czyli coś w granicach tego, co zamierzalibyśmy kupić. 2000zł miesięcznie daje nam 24 000 zł rocznie, tj. przy wartości 300 000zł -> rentowność właściciela 8%. Można powiedzieć, że to bezpieczne założenie dla nas. Właściciel ma prawo, rok do roku, podnosić czynsz powiedzmy o 2%. W myśl mojego przysłowia, załóżmy, że tak jest. Ostatecznie 24 000zł w roku pierwszym i 31 046 zł w roku 13. Zakładamy tutaj, że i wartość mieszkania wzrosła. Razem do zapłacenia najemcy 348 000 zł (biorąc pod uwagę r/r wzrost czynszu). Sytuacja jest dość prosta, nie będę tutaj omawiał jak wychodzi na tym najemca bo nie jest to tematem naszych rozważań. Musimy wziąć pod uwagę fakt, że w przypadku pierwszym płaciliśmy 2640zł raty. Teraz więc, miesiąc w miesiąc, nasze 640zł powinno być odkładane. Zakładamy (w myśl przysłowia), że lokaty nie będą lepsze i dają oprocentowanie 3% rocznie. Po 13 latach, po opodatkowaniu, otrzymamy 117 000 zł kapitału. Zróbmy podsumowanie.
Aktywa – 161 000 zł gotówki (dodałem umieszczenie 30 000 wkł. wł. na lokacie 13-letniej)
Pasywa – brak
Koszt – 348 000 zł + lokowanie 147 000zł (też jako koszt).

Strata na inwestycji wyniosła 334 000 zł. Przy czym nie mieliśmy na głowie problemu jakim jest kredyt.

Policzmy, na ile % należałoby inwestować nasze 640 zł miesięcznie, żebyśmy byli na równo (tj. mieli 300 tys. zł (wartość mieszkania z przykładu 1) w gotówce przy wynajmie). Otóż, na 0,7% miesięcznie, tj. po kumulacji na ok. 8% rocznie. Czy to jest dużo? Nie sądzę. Ale tutaj faktycznie należałoby rozważyć czy Kowalski jest inwestorem, a jak napisaliśmy na początku, analizujemy sytuację przeciętnego Kowalskiego – który wedle mojej opinii raczej trzyma się lokaty niż robi biznes.

Pytanie co jest lepsze : kredyt czy najem? mam już swoją odpowiedź. To zależy. Jeżeli mieszkanie chce mieć osoba bierna, żyjąca z etatu i nie chcąca mieć innych problemów niż kredyt, ten ostatni będzie najlepszą propozycją. Jeżeli ktoś posiada kapitał i będzie potrafił go odpowiednio lokować, powinien myśleć o wynajmie LUB o wybraniu wariantu kredytowego, ale w opcji 25-letniej. Tutaj bardziej badany byłby miesięczny przepływ pieniężny niż opłacalność tak długiego terminu spłaty. Każdy chce mieć coś swojego i sądzę, że rodzina, zdrowie i mieszkanie to rzeczy, które każdy mieć powinien bez względu na kwestie finansowe i liczenie procentów. Oczywiście pod warunkiem, że stać nas na spłatę rat.

To, co chcę dodać na sam koniec to pewien niuans, który nie jest brany pod uwagę, który dysproporcję między kredytem a najmem zrobi jeszcze większą. Weźmy pod uwagę co się stanie po owych 13 latach? W przypadku pierwszym mamy własne M, które generuje koszty eksploatacyjne, a w przypadku nr 2 nadal jesteśmy w punkcie startowym (pomijając 161 000zł). To, co w przypadku kredytu odkładaliśmy na „budowanie” naszego M, w wersji 2 zostało w zyskiem właściciela.

Przenosząc nasze wyliczenia 13 lat w przyszłość, zakładając, że czynsz już rósł nie będzie (optymistycznie!) w ciągu następnych 13 lat:

Przypadek 1: nasze 2640zł odkładamy co miesiąc na lokatę, co przy 3% oprocentowaniu da nam kwotę 485 000zł, a w przypadku nr 2 (wynajem) odłożymy 180zł mc/mc (przy rocznym czynszu 31 000 miesięczna różnica między 2640zł a kwotą najmu daje ok. 180zł), tj. przy 3% lokacie 33 050zł, oraz nasz kapitał pracujący tj. 161 000zł po 13 latach da nam 236 400zł, co razem daje prawie 300 000zł.

Po 26 latach kosztowania się w wysokości 2640zł miesięcznie:

W przykładzie 1 mamy aktywa 300 000 mieszkanie + 485 000 gotówki

W przykładzie 2 mamy aktywa 300 000 gotówki.

Jak widzimy, kredytowanie jest lepsze pomimo kosztów, które miesięcznie ponosimy odmawiając sobie przyjemności. Oczywiście kredyt jest dobry pod warunkiem, że damy radę go spłacić i nie jest wydatkiem na konsumpcję. Czym różni się wydawanie na raty kredytu na DOM/MIESZKANIE a wydawanie na przyjemności (czyli na wszystko, czego nie damy rady wpisać do naszego zestawienia finansowego lub coś, co ma wartość mniejszą niż 5000zł)? Oczywiście tym, że dom powiększa nasz majątek, a przyjemności tego nie robią.

Także bierz kredyt, jeżeli jest Cię na niego stać.

Jeżeli coś pominąłem, proszę o komentarze.

 

 

10 myśli nt. „Wynająć czy kupić mieszkanie? Kredyt hipoteczny i dylemat Kowalskiego

  1. cześć, zastanawiam się nad wzięciem kredytu na mieszkanie…
    Jednak nie dają mi spokoju informacje, że w Hiszpanii tak wiele osób się przeliczyło biorąc kredyty na mieszkania/domy… a obecnie są własnością banku i są pustostanami… wiesz może jaka była przyczyna że tak wiele osób w Hiszpanii brało kredyt i się przeliczyło??
    dziękuję i pozdrawiam
    i czekam na kolejne artykuły

    • Szczerze powiedziawszy problem jest bardzo szeroki i ciężko omówić go w kilku zdaniach. Podstawową przyczyną była zbyt luźna polityka kredytowa i zbyt duży przyrost nowych nieruchomości – każdy widział zarobek w handlu nieruchomościami. Pustostany? Nagły wzrost bezrobocia i tym samym niemożliwość spłaty kredytów hipotecznych – ludzie nie mieli za co spłacać, banki zabierały zastawione nieruchomości nie mając komu ich wynajmować (rodzin mniej niż domów). Najlepiej porównać nieruchomości do giełdy – jak jest hossa spółki emitują akcje które są natychmiast obejmowane przez inwestorów po zawyżonych cenach (duży popyt winduje ceny). Kiedy kasa inwestorów się kończy, trzeba sprzedawać. I tak bardzo niefortunnie się składa, że zwykle kasa kończy się u wszystkich w tym samym momencie. Dlatego też bessy są tragiczniejsze i bardziej gwałtowne niż wieloletnie wzrosty. Jak mówi powiedzenie: „Jeżeli Twoja ciotka nabyła akcje to znak, że hossa się kończy”.
      Musisz rozróżnić zakup mieszkania dla siebie i rodziny od zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych. Są to dwa różne procesy w których pod uwagę brane są odmienne kryteria. Jeżeli kupujesz dla siebie – oceń swoją sytuację finansową i podejmij decyzję, jeżeli mieszkanie podoba się Tobie i rodzinie. Własne M to przede wszystkim miejsce, wokół którego obracać się będzie życie Twojej rodziny, a nie pieniądze z najmu. Jeżeli kupujesz na wynajem/inwestycyjnie czy też dla siebie z opcją późniejszej sprzedaży – musisz już liczyć pieniądze, przeanalizować mieszkanie pod kątem przepływów pieniężnych. Każda inwestycja niesie ryzyko utraty środków. Mimo wszystko nie zwracałbym uwagi na kryzys hiszpański, chyba, że jesteś deweloperem lub właścicielem większej ilości mieszkań i zastanawiasz się nad asekuracją inwestycji lub zmniejszeniem ryzyka inwestycyjnego. Ale to zupełnie inna bajka :-).
      Pozdrawiam.

  2. Wynajmowanie bylo modne, jak bylo tanie. Teraz to tylko oplaca sie brac kredyt! Znajdzcie dobry bank(u mnie trafilo na pko bp) i cieszcie sie z wlasnego M.

  3. Sądzę, że kalkulowanie raty na poziomie 2,5 – 3kPLN przy sumarycznych zarobkach dwojga ludzi na poziomie 6000 PLN to prosta droga do katastrofy. Bądź co bądź mieszkanie trzeba jeszcze utrzymać, a to koszt rzędu 600 – 700 st?wek. Dodatkowo – raz na rok dopłata za wodę czy ogrzewanie i zakredytowan

    • Dokładnie tak. 15 lat będę o wodzie i chlebie byle tylko spłacić szybko mieszkanie? BZDURA. 6000 netto na 2 osoby to mega minimum, by żyć, ale jeszcze nie tyle, by brać kredyt z ratą np. 2000… CHORE CHORE CHORE!

      • No niestety, ale wiele osób zaciąga zobowiązania nawet z jeszcze niższym wskaźnikiem pokrycia raty – 50-60-krotność dochodu netto do absolutne maksimum na kredyt hipoteczny. 4000 zł na 2 osoby to dużo, nie można tutaj mówić o chlebie i wodzie. Są w Polsce tacy, co za 500zł potrafią miesiąc przeżyć.

  4. Według mnie warto rozważyć jeszcze jeden aspekt kredytów hipotecznych…Od roku 2015 wymagany będzie wkład własny minimum 10%, mieszkań buduje się w Polsce rzekomo co raz więcej ale ich ceny…niespecjalnie się zmieniają a ponadto ubywa w Polsce ludzi, mogących pozwolić sobie na kredyty hipoteczne. Mamy zatem ewidentny przykład bańki spekulacyjnej gdzie developerka udaje, że nie widzi problemu w migracjach Polaków oraz śrubowaniu przez banki warunków dla kredytobiorców…Albo zatem ceny mieszkań będą spadać i dostosowywać się do realiów albo też będzie w Polsce nadpodaż mieszkań / pustostanów i nawet propaganda developerów nic tutaj nie zdziała 😉

    • Zgadzam się z Tobą. Zaostrzające się warunki kredytowania nie będą sprzyjać rozwojowi branży budownictwa mieszkaniowego. Spekulację także widzi się w nieruchomościach biurowych, które także rosną jak grzyby po deszczu, a w tym przypadku sukces wiąże się ze znalezieniem pewnego długoterminowego najemcy-a z tym jest coraz gorzej. Nie wiem, jak będzie wyglądała przecena nieruchomości mieszkalnych, jednak jesteśmy społeczeństwem na dorobku, staramy się zarabiać i lokować swoje środki w różnych aktywach, w tym także w mieszkaniach. Ludzie, którzy mają pieniądze będą je kupować, ludzie, którzy mają coraz mniej pieniędzy będą je jedynie wynajmować. Ja powoli wchodzę w branżę deweloperską, nie mieszkaniówkę, a w budownictwo jednorodzinne. Sądzę, że w przypadku ludzi chcących mieszkać w domu bańka tak szybko nie pęknie, ponieważ zwykle większość osób chce mieć nowy dom (rozwój rynku pierwotnego) niż używany(rynek wtórny). Wszystko jest zatem kwestią lokalizacji. Nieruchomości dobrze zlokalizowane będą chodliwe, nieruchomości mieszkalne w stylu „budować, aby budować” – mogą „pęknąć”. Póki jednak deweloperzy będą sprzedawać, sielanka w branży budowlanej będzie trwać ;-).

  5. Ja marzyłam o własnym mieszkaniu, ale ciągle brakowało mi pieniędzy. Ciągle odkładałam, ale zawsze było mało. Za mało. Na szczęście jest coś takiego jak MDM – czyli program dofinansowania do kupna mieszkania i to dzięki niemuu dostałam pieniądze na kupno. I to mniej więcej- a właściwie więcej- niż potrzebowałam. Warto zapoznać się z warunkami programu:[wymoderowano]

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *