Wzrost majątku na przykładzie dwóch inwestycji

Ostatnio mam sporo pracy i nie mam kiedy usiąść przed blogiem – moje dwie inwestycje deweloperskie znajdują się na cholernym administracyjnym etapie i już mogę powiedzieć, co nie jest fajne. Po pierwsze biurokracja, która dzielenie działki przeciągnęła na aż 5 miesięcy (!) bo burmistrz nie był pewien, czy jego referat architektury podjął dobrą decyzję na podstawie wstępnego podziału działki, który powinien zaakceptować od ręki. Szok! Kolejny problem to PGE Dystrybucja z Konstancina Jeziornej – najbardziej bezczelny urząd, który przez 5 miesięcy wprowadzał mnie w błąd, twierdząc, że sprawa (warunki umowy) zostaną sprostowane „za tydzień”. Nie odbierają telefonów, maili, totalna ignorancja klienta – i uważajcie na zapisy umowne jak byście swoją działkę dozbrajali, bo chcieli m.in. żebym A) poręczył ich inwestycje wekslem lub poręczeniem bankowym na kwotę 350 000 (!!!!!) i B) żebym grunt pod stacją transformatorową sam opłacał i pielęgnował. Na szczęście centrala przywróciła do porządku gościa który „dbał” o kontakt ze mną – niestety kosztem 6-miesięcznego opóźnienia w podłączeniu. Właśnie rozważam pozew przeciwko nim, ale co z tego będzie to nie wiem, szanse są niewielkie że coś ugram. OK – artykuł nie będzie o moich inwestycjach, ale o dwóch nie moich, które mam okazję obserwować. Wstęp jest taki jaki jest, bo to dobra przestroga dla tych co chcą zaistnieć w deweloperce.rolhot

Sami wiecie, na podstawie wcześniejszych wpisów, że stopa zwrotu jest jednym z kluczowych elementów każdej inwestycji. Ja zawsze zwracam na nią uwagę, tak jak zwracam uwagę na ryzyko inwestycji. Parę dni temu rozmawiałem z prostym rolnikiem z podlasia, który opisywał mi swoje inwestycje. Osoba ta ma kilkanaście ha ziemi, praktycznie całość zakupiona na kredyt. Gospodarstwo ma mocno nienowoczesne, ciągniki na pewno są starsze ode mnie – głównym czynnikiem produkcji jest praca ludzkich rąk. Zawsze wydawało mi się, że taka ilość ziemi jest wystarczająca na to, żeby żyć komfortowo. Otóż pewnie tak, jak spłaci się kredyt. Płacąc kilkanaście tysięcy miesięcznie raty, na rękę zostaje mu niewiele – ok. 4000zł. Te 4000 zł musi wystarczać żonie (brak pracy, pomaga na roli), bezrobotnej córce i zięciowi(także pomagają), a także niepełnosprawnemu wnukowi. Rolnik na tych gruntach uprawia różnorodne rzeczy : truskawki, zboża, len. Biorąc pod uwagę tak maleńki bufor, jakim jest 4000zł, strach pomyśleć co się stanie, jak spełni się jakiekolwiek ryzyko (akurat o ubezpieczeniu nie rozmawiałem, ale mam nadzieję, że jest ubezpieczony):
1. Choroba
2. Klęska żywiołowa
3. Popsucie się maszyn(przy tak starych maszynach ubezpieczenie jest mało pewne)
4. Wzrost stóp procentowych

Niesamowita jest siła, jaką trzeba posiadać, aby dźwigać tak wielki bagaż zobowiązań (zarówno biznesowych-rolniczych, jak też i osobistych życiowych). Człowiek ten jest już pod 60-tkę, a do spłaty kredytu zostało mu jeszcze ok. 8 lat. Zapytałem go, czy wie, co to jest rentowność i czy kiedykolwiek poważnie kalkulował swoje biznesowe wybory (dlaczego akurat hoduje te gatunki roślin a nie inne). Powiedział, że go to nie interesuje (rentowność), bo „jakoś idzie”. Nie potrafił także stwierdzić, dlaczego takie a nie inne gatunki hoduje, jedynie narzekając na rząd i jego politykę rolną.

Zastanówcie się, czy macie jakieś pomysły na podniesienie wydajności jego gospodarstwa? Grunty klasy III i IV. Korzysta ze dotacji.

 

Drugą inwestycją, którą obserwuję, jest inwestycja w budynek z lat 70-tych do remontu, o pow. 1000m2 (500m2 część biurowa i 500m2 hala). Planem jest na przerobienie budynku na hotel  – 18 pokoi 2-osobowych z łazienką po ok. 16m2 – w hali zaś stołówka i sala konferencyjna, weselna. Budynek jest w stanie słabym, całkowicie do remontu – ocieplenie, wymiana ścian działowych, instalacji, parkiety, itp – można przyjąć, że mamy stan surowy otwarty. Jaką Waszym zdaniem rentowność aktywów taki obiekt powinien zapewniać? Jak sądzicie, ile środków powinno pójść na wykończenie pod klucz budynku i w jakim czasie on się zwróci, biorąc pod uwagę kredyt inwestycyjny z oprocentowaniem na poziomie 7% rocznie na okres 10 lat? Jaki powinien być marginalny cashflow dodatni dla takiej inwestycji? Jakie stawki podalibyście dla takiego obiektu za dobę, jakie obłożenie Waszym zdaniem pozwoli na osiągnięcie break even? Jakie zagrożenia(ryzyka) widzicie dla tej inwestycji? Budynek znajduje się w mieście 40 000 mieszkańców, 60km od Warszawy, nie posiada atrakcji turystycznych ani centrów biznesowych, konkurencja 2 hotele*** w sumie na 300 gości, baza hostelowa/pokoje gościnne ok. 200 osób. Czy zrobicie podejście indukcyjne, tj. złożenie stawki za pokój dwuosobowy na podstawie kosztów prowadzenia obiektu (ile osób i na jakich stanowiskach zatrudnić) oraz obłożenia, czy może dedukcyjne, tj. porównanie stawek konkurencji (150zł/noc ze śniadaniem i 120zł/noc bez) i sprawdzenie, czy koszty jakie trzeba władować w inwestycję przyniosą profit?

Rozmowa z właścicielem – nie zainteresował się tym, że wg mnie inwestycja powinna rocznie (po uwzględnieniu wszystkich wypłat za pracę-często jednoosobowe działalności do rentowności wliczają swoją wypłatę, a to jest błąd) przynosić ok. 9% ROA, a na oko będzie to 3%. Ciekawi mnie, ile Wam wyjdzie w kalkulacji (główne interesujące mnie wartośći to średnie obłożenie roczne i stawki za pokój). Resztę kosztów i przychodów przyjmujecie jak uważacie. W sumie nakłady na obiekt, jeżeli nie dacie rady sami oszacować, wyniosą około 1 000 000 zł (bez wyposażenia-łóżek, tv, itp.).

Ćwiczenia nie mają za zadanie nauczyć opracowywania ścisłych biznesplanów, ale pozwolić na ćwiczenie luźnych wyliczeń na podstawie takich danych. Ile pomysłów dacie radę wymyślić w inwestycji pierwszej? Jak oszacujecie koszty obsługi?

Jeżeli będzie brakowało Wam jakichś danych, to będę podawał :).

Pozdrawiam!

 

12 myśli nt. „Wzrost majątku na przykładzie dwóch inwestycji

  1. Według mnie a mogę się mylić bo na dużym rolnictwie się nie znam odnośnie przypadku można by sprzedać część ziemi, a za uzyskane pieniądze dokupić sadzonek truskawek oraz wzbogacić ziemię pod ich zasadzenie. Zasiew zbożem jest według mnie mało opłacalny, chyba że te potrzebne jest jako pasza dla zwierząt ( są jakieś? ). Zamiast truskawek można rozejrzeć się za innymi możliwościami – porzeczki, jarmuż czy coś z czego jest lepszy zwrot.

    Co do drugiego przypadku to całkiem się nie znam, ale mam pytanie. Dlaczego ten kredyt ma tak wysokie oprocentowanie? Nie znam się i nie wiem czy to możliwe ale nie dało by się zrobić tak aby wziąć jakąś osobę o odpowiednio wysokim dochodzie aby wzięła na ten budynek kredyt hipoteczny i kupiła go od nas. Oczywiście za jakiś procent zysku. My byśmy płacili ratę tej osobie a ta dla banku. Oprocentowanie może było by niższe? To pewnie zły pomysł :)

    • Cześć, dzięki za odpowiedź. Zwierząt hodowlanych, oprócz tych na własne potrzeby, nie ma. Czy masz wiedzę, jakie zwroty są na każdej z podanych przez Ciebie roślin? Może wymagają wyższych klas gruntów, zwiększonych nakładów na pielęgnację, etc.?
      Kredyt ma niższe oprocentowanie, ale dla założeń „niepewności” w 10-letnim okresie został wybrany wariant mniej optymistyczny. Co do płatności kredytu dobrze kombinujesz :-), ale nie jest to do końca możliwe, ponieważ nakłady na remont i rozruch są wyższe od wartości obecnego zabezpieczenia, poza tym taki budynek to nie mieszkanie i banki także od osoby fizycznej policzą zwiększoną marżę. Możnaby co najwyżej myśleć o „sklejeniu” kredytu hipotecznego os fiz. za budynek do remontu i kredytu inwestycyjnego na remont i rozruch, co w sumie zmniejszy ostatecznie WACC. Pojawi się wtedy problem zabezpieczenia kredytu, bo banki zwykle uwielbiają być na pierwszym miejscu hipotecznym, tymczasem przy dwóch kredytach (no, może gdyby kapitałodawcą był jeden bank) może być problem.

  2. Niestety nie wiem jakie są zwroty z tych roślin ale wydaje mi się, iż wszystko jest lepsze niż zasianie zwykłym zbożem zwłaszcza jak jest tyle osób do pomocy w gospodarstwie. Zostawić tylko tyle aby wystarczyło na własne potrzeby. Trzeba by sprawdzić jakie są opinie osób, które zajmują się rolnictwem. Może odpiszą w przerwie między strajkami :)

    Przez 10 lat stopy procentowe mogą pójść w górę przez co kredyt zdrożeje. Nie wziąłem tego pod uwagę. Przy odpowiednich nakładach na reklamę oraz zatrudnieniu kompetentnych osób dla pozyskania klientów jakoś to powinno działać. Ten kto nie ryzykuje nic nie traci ale i nie zyska :) Pewność tego co się robi i, że się to uda też jest ważna.

  3. Witajcie, ja bym na miejscu tego rolnika dogadał się z zięciem żeby przejął gospodarstwo lub jego część jako młody rolnik ( ewentualnie by córka przejęła ) … w ten sposób młodzi mogą się starać o dofinansowanie dla młodych rolników i dostać jak się nie myślę 50 000 na start, następnie starać się jako młodzi rolnicy o dofinansowanie na zakup maszyn (środki z UE na modernizację rolnictwa ) … by trochę unowocześnić produkcję. Pomyślał bym również nad jakąś produkcją zwierzęcą na troszkę większą skalę tak by przy nie urodzaju mieć możliwość ratowania dochodów sprzedażą zwierząt … może w okolicy jest jakaś restauracja, hotel, dom weselny potrzebujący np kaczki… nawiązać współpracę i zapewnić sobie w ten sposób stałego (stałych) odbiorców.

    • Nasz Rolnik wykorzystuje wszystkie możliwe dotacje, pieniądz nie śmierdzi. Przy płatnościach ratalnych rzedu kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie 50 000 nikogo nie ratuje, a może nie ma zaufania do teścia, żeby przepisać na niego całe gospodarstwo? Wiadomo, że obecnie ludzie mocno sobie nie ufają. Sądzę, że unowocześnienie produkcji jest dobrym pomysłem, tylko jak z nim rozmawiałem to mówił, że żeby zakupić konkretne maszyny trzeba wydać kupę kasy i mieć swoich lub w dzierżawie praktycznie ponad 100ha ziemi. Nasze rolnictwo jest mocno rozdrobnione i podobno żeby wyżyć poniżej 5ha jest ogromny problem. No chyba, że jakaś żywiec. Z tymi kaczkami interesując pomysł :), ale niestety wokół jest spore zadupie.

  4. W przypadku rolnika spróbowałbym może odrolnić część gruntu (szczególnie tego niższej klasy) i sprzedać jako działki budowlane, pozyskane fundusze przeznaczyć na unowocześnienie maszyn, zakup nasion/sadzonek, ewentualnie nadpłatę kredytu. Można by się zastanowić nad postawieniem na części gruntu farmy fotowoltanicznej, może wieją tam mocne wiatry i można by zbudować elektrownię wiatrową? Wiem, że kiedyś za zalesienie terenu były dopłaty, nie wiem jak jest teraz.
    Na gruncie rolnym można by utworzyć sad owocowy, skoro jest tyle wolnych rąk do pracy.
    A co do hotelu – jakie jest obłożenie u konkurencji? Skoro to takie zadupie, gdzie nic praktycznie nie ma to dlaczego ktokolwiek chciałby tam przyjeżdżać?

    • Bartek kwestia rolnika nie jest taka prosta jak przedstawiłeś. Grunt rolny przekształcony na budowlany traci wartość rolną i po sprzedaży więcej zysku oprócz jednorazowej wyplaty nie przyniesie. Można byłoby zrobić tak, żeby sprzedać jakiś kawałek jak budowlane i zakupić za to kilka razy więcej ziemi rolnej, niestety te działki to szczere pole. Projekty pv i wiatrowe to dobry pomysł, niestety niemożliwe do zrealizowania bo ktoś inny zagospodarował ten teren na te cele. Dotacje na las- to także odpada bo z młodego lasu pieniędzy nie ma, a potrzebne są doraźne działania KRÓTKOTERMINOWE poprawiające cashflow. Sad nasz rolnik też ma.
      Co do hotelu to faktycznie na razie jest zadupie, ale niedługo ma tam powstać bduża inwestycja o której pisałem w artykule jak koledzy z izraela robią biznes na zakupie gruntów.
      Bardzo się cieszę że rozwinęła się taka dyskusja i możemy robić burzę mózgów. Nadstawię się na więcej artykułów pobudzających szare komórki :) a nie jedynie teksty „do przyswojenia i zapomnienia”. Dzięki za komentarz!

  5. W sumie to na uprawie rolnej się nie znam ale kiedyś słyszałem, że podobno opłaca się sadzić borówki amerykańskie, ewentualnie jakieś inne owoce. Tylko, że przy tym trochę roboty przy zbiorach jest.. Opłacalna też powinna być uprawa żywności ekologicznej i eksport za granice, chociaż i u nas zdobywa to coraz większą popularność.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *