Zaawansowane zasady liczenia opłacalności inwestycji

Cześć. Dzisiaj chciałbym Wam przedstawić profesjonalne metody liczenia efektywności inwestycji. Jak wiadomo, każdy, kto ma pomysł na biznes będzie twierdził, że jest to żyła złota. Takie zaślepienie zwykle kończy się bankructwem. Bowiem oprócz przygotowania biznesplanu należy skoncentrować się na analizie przepływów pieniężnych i zmianie wartości pieniądza w czasie. Kilka razy zwracałem na to uwagę w poprzednich artykułach, dzisiaj przedstawię Wam teoretyczne przykłady, które będziecie mogli z powodzeniem wdrażać w Waszych przyszłych inwestycjach. Mam nadzieję, że nie zrobię Wam czarnej magii i zrozumiecie większość tego artykułu :D. Zapraszam do czytania.

hp_12c

 

Wielu inwestorów amatorów nie zdaje sobie sprawy, jak ważny jest przepływ pieniądza w czasie. Żeby się o tym przekonać, należy zastosować dwie formuły liczenia efektywności inwestycji, tj. IRR oraz NPV. Pierwsza określa realną procentową efektywność pracy kapitału (czytaj: na ile procent rocznie musielibyśmy położyć nasze środki na lokatę bankową, żeby osiągnąć identyczny rezultat). Druga wartość określa rzeczywisty, realny zysk z inwestycji po uwzględnieniu wpływu pewnej określonej stopy dyskontowej (czytaj: ile będziesz miał więcej dochodu z inwestycji ponad standardową lokatę, oprocentowanej stopą dyskontową). Warunek szczególny to taki, kiedy do wyliczenia NPV stopę dyskontową ustalimy na IRR. Wtedy NPV wyniesie 0. (co wynika z samego powiązania między tymi wartościami).

O czym mowa w tej teoretycznej paplaninie? Prześledźmy na przykładzie. Parametry wyjściowe: roczna stopa oprocentowania lokat wynosi 3%. Nasz projekt zakłada zainwestowanie w pierwszym roku 5000zł, aby rok do roku otrzymywać z inwestycji następujące dochody: 500, 500, 500. W ostatnim roku następuje wycofanie środków 5000 + 500zł. Rozpiszmy powyższe informacje na poszczególne okresy:

0) -5000zł (wkładamy w biznes 5000zł, dlatego minus)
1) +500
2) +500
3) +500
4) +5500zł (wycofanie środków i zgromadzonego zysku).
Numery przy poszczególnych punktach to lata inwestycji, poczynając od roku 0.
W pierwszej kolejności policzmy, ile wynosi zwykła stopa zwrotu z w/w projektu. Wkład własny: 5000zł. Zysk 4x 500zł = 2000zł. Zwrot z inwestycji wynosi  2000/5000zł = 40%.
Dzielone na poszczególne lata daje nam 10% zysku rocznie. O 7% lepiej, niż pracująca lokata.

Powyższy sposób jest liczeniem osób nie mających dużo wspólnego z finansami. Jest on dobry do szybkiego wyliczenia wstępnego inwestycji, ale nie jest skuteczny przy ostatecznym liczeniu rentowności, które profesjonalny kapitalista musi przeprowadzić.

Ile pieniędzy zarobimy na lokacie, która przez 4 lata nie będzie ruszana? 5000zł x (1,03)^4 = 5 627,54zł. Zwrot z inwestycji wyniesie więc 627,54/5000 = 12,55%, a nie 12% jakby z początku mogło się wydawać (procent składany).

Wróćmy do przykładu z wypłatami rocznymi. Zauważcie, że każda z tych wypłat mogłaby pracować na lokacie jeszcze przez jakiś czas. Tj. 500zł z pierwszego roku, przy włożeniu na lokatę 3-letnią (bo tyle czasu zostało do końca inwestycji) dałoby dodatkowe (1,03)^3 -1 udziału w 500zł. Oznacza to, że jak realnie nie reinwestujemy naszych środków, to środki te zaczynają się marnować. Dlatego też realny ZYSK został określony jako NPV, tzw. net present value. Jaki powinien być prawidłowy wzór na NPV (zysk) dla powyższego schematu?

NPV = -5000zł (Inwestycja) + 500/(1,03) + 500/(1,03)*(1,03)+500/(1,03)*(1,03)*(1,03)+5500/((1,03)^4)

We wzorze użyliśmy stopy dyskontowej na poziomie 3%. Każde kolejne czekanie na środki (na 500zł i wypłatę wkładu własnego) powoduje, że nie możemy tymi środkami dysponować (np. włożyć na lokatę). W związku z tym jest to strata pewnego pieniądza, który byłby zarobiony na lokacie. Liczmy:

NPV= -5000zł + 485,44 + 471,3 + 457,57 + 4886,67 = 1300,98zł

1301zł, taki jest realny zysk z w/w biznesu, gdybyśmy wartość tych 2000zł „wirtualnego zysku” wypłacili od razu. NPV=1301zł. Jeżeli NPV jest równe 0 lub jest od niego większe, to zarabiamy i w takie inwestycje warto się angażować. Jednakże całe NPV zależy od stopy dyskontowej. My przyjęliśmy ją na poziomie 3% i nasz zysk, nasze realne NPV powinniśmy sobie tłumaczyć jako „ile realnych pieniędzy więcej zarobimy na inwestycji niż na lokacie oprocentowaniej stopą dyskontową”.

Teraz najlepiej wyliczyć IRR, czyli realnie na jaki procent zostały w tej inwestycji położone nasze pieniądze. IRR jest dość trudno wyliczyć, na papierze powinniśmy korzystać z przybliżenia do realnej wartości, ja policzę ją kalkulatorem finansowym, więc musicie uwierzyć mi na słowo. Uwaga, proste liczenie powiedziało nam, że osiągniemy 10% rocznie. Liczmy RZECZYWISTĄ roczną rentowność: czy już wiecie ile ona wyniesie? uwaga: wyszło mi …10% :) Wiąże się to z terminem równych wypłat rocznych, w pewnych przypadkach IRR będzie wynosić tyle co wskaźnik rentowności prostej. Nasza inwestycja wypłacała bowiem równe 10% rok do roku, także niespodzianki nie ma.

Niespodzianki zrobią się, kiedy przeprowadzimy kilka roszad. I tutaj dwa przykłady, w których ostateczna suma wypłat zysku prostego wynosi 2000zł:
1)-5000
2)+300
3)+800
4)+100
5)+5800
IRR (wewnętrzna stopa zwrotu) wyniesie (mimo także 2000zł wirtualnego zysku): 9,82%
1)-5000
2)+100
3)+300
4)+800
5)+5800
IRR = 9,41%

1)-5000
2)+800
3)+300
4)+100
5)+5800
IRR=10,08%

Najprościej podsumowując powyższe obliczenia: im szybciej od inwestycji nasze środki się zwrócą, tym więcej zarobimy. Każdemu inwestorowi w pierwszej kolejności zależy na szybkości zwrotu środków. Często pytaniem biznesmena będzie: za ile czasu otrzymam zwrot swoich środków?

Powiedzmy, że mamy zarobić 2000zł, jak wyżej. Z tym, że teraz kolejne lata przedstawiać będą się następująco:
0)-5000
1)+2000
2)+3000
3)+1000
4)+1000

Niby także zarobimy 2000zł. Jednakże nasze środki zwrócą się nam znacznie szybciej, bo już po 1 roku w konkretnej, 40% wartości. Wiecie, ile wynosi zwrot z takiej inwestycji??

IRR = ….. 17,7%! Mimo, że zarabiamy tyle samo, bo 2000zł. Skąd bierze się aż taki wskaźnik? Bierze się stąd, że IRR zakłada, że natychmiast po wycofaniu środków (tj. po roku 2000zł, jak z przykładu) od razu włożymy je na podobną inwestycję (tj. taką, w której po roku dostaniemy 40% wkładu, w kolejnym 60% wkładu, potem 20% itd.). Tym samym inwestor i tak wycofa wszystkie środki (wkład + zyski) po 5 latach. IRR zamyka to wszystko w jedną całość. Oczywiście często niemożliwe jest reinwestowanie środków w identycznych inwestycjach, dlatego też wprowadzono wskaźnik MIRR (zmodyfikowany IRR) – jednak to jest jeszcze bardziej zaawansowany wskaźnik, który wprowadza masę teorii, praktyka zawsze weryfikuje najczęściej w dół opłacalność takich projektów.
Dla jeszcze lepszego pokazania Wam pracy IRR, znowu włóżmy 5000zł i wyjmijmy 2000zł.
Tym razem w następujący sposób:
0) -5000zł
1) +5500zł
2) +500zł
3) +500
4) +500
IRR = 28,54%
Gdyby inwestycja była podzielna i można byłoby w nią wchodzić w dowolnym okresie czasu, inwestor, wkładający 5000zł i oczekujący na wyjęcie całości środków po 5 latach otrzymałby 5000 * (1,2854)^4 = 13649,70zł.

 

Są to przykłady wyidealizowane, ale na pierwszym miejscu musicie postawić przede wszystkim szybkość zwrotu swoich środków z inwestycji. Kolejnym pytaniem jest, ile powinna wynosić stopa dyskontowa, czy też IRR projektu?

Stopa dyskontowa projektu NIE MOŻE BYĆ NIŻSZA od procentu, jaki chcemy zarobić na naszej inwestycji. Stopa dyskontowa określa szybkość pracy naszego kapitału. Nie żadne proste rentowności zysk dzielony na wkład. Nie nie, stopa dyskontowa jest faktycznym określeniem efektywności biznesu. Dla osoby, która chce zarabiać więcej niż 3% na lokacie, inwestycja z IRR większym od 3% jest inwestycją trafioną. Inwestycja dla osoby, która nastawia się na zysk 15%, IRR nie może być niższe niż 15%. Tym samym przy podobnym, dwutysięcznym zysku z inwestycji, tylko dwa ostatnie przypadki będą interesowały taką osobę. Żaden inny mimo, że na pierwszy rzut oka zysk jest taki sam.

Ja zawsze kieruję się właśnie IRR. Jeżeli jest wyższe od 20-25%, to uważam inwestycję za znakomitą (pod warunkiem, że parametry inwestycji nie budzą moich wątpliwości – czyli założenia biznesu są realne). Zakładając, że każda inwestycja w którą będziemy wchodzić będzie charakteryzować się następującym IRR, z taką właśnie prędkością, z prędkością IRR, będziemy budować swój majątek.

Stąd też, jeżeli ktoś Wam mówi, że po 5 latach z 5000zł zarobicie 2000zł, to tak naprawdę kompletnie nic Wam to nie powinno mówić. Nie wiecie bowiem, ile naprawdę zarobicie.

Teraz powyższe liczenie przeobrażę w liczby, którymi szprycują nas banki i serwisy pożyczkowe. Np. to słynne RRSO, na które Komisja Nadzoru Finansowego nakazuje zwracać szczególną uwagę. Np. RRSO firmy pozabankowej X wynosi 891%. Czy to znaczy, że pożyczając 1000zł oddamy 8910zł? Nic bardziej mylnego. RRSO to nic innego jak IRR i dotyczy bezpośrednio osoby inwestującej pieniądze, w tym przypadku firmy X, a nie pożyczkobiorcy. Pożyczkobiorca tylko pośrednio będzie mógł odczytać swój koszt.

RRSO 891%, a firma reklamuje pożyczkę miesięczną 1000zł z kosztami 200 zł (do zwrotu). Czyli w sumie, jeżeli bralibyśmy taką pożyczkę na 12 miesięcy, oddamy łącznie z kapitałem 3400zł (tj. 340%) a nie 8910zł. Skąd więc to RRSO? Bierze się ono z pracy pieniądza: przykładowo, bierzemy nasz 1000zł na 12 miesięcy. Po miesiącu spłacamy 200zł. Firma X ma już 200zł na następną pożyczkę. Po 2 miesiącu spłacamy kolejne 200zł. Firma X pożycza od razu środki dalej. W sumie w trzecim miesiącu firma X dostanie 200zł od nas (3 mc), dostała już 2x200zł z poprzednich 2 miesięcy, 80zł od zwrotu z mca 1 i 16zł ze zwrotu zwrotu mca 1 i 3,2zł ze zwrotu zwrotu zwrotu mca 1 :D, 40zł zwrotu ze zwrotu z miesiąca 2, 8 zł zwrotu ze zwrotu 40zł z mca 1 (mogłem się gdzieś pomylić w tych frazach wyliczeniowo-zwrotnych, mam nadzieję, że idee rozumiecie 😉 ). Tym samym po 3 miesiącu firma zarobiła więcej niż 600 zł. Kwota bardzo szybko się powiększa.

Ostatnio widziałem pewien trick znanego banku. Otóż 0% odsetek, pożyczka na rok czasu! Pięknie prawda? Ale jest jeden haczyk. Bank chce, żeby zapłacić jemu „tylko” 9% opłaty wstępnej za udzielenie pożyczki. Reszta to regularne, comiesięczne spłaty. Weźmy 3 przykłady pożyczki 10 000 zł i zobaczmy, ile bank zarabiałby przy tych 9% opłaty, kiedy następowałyby różne zdarzenia, mianowicie:

Przypadek I (nierealistyczny na ten moment dla konsumenta) – kiedy bank oczekuje opłaty wstępnej i spłaty na sam koniec okresu. Poszczególne numery to miesiące, 0 to moment wypłaty:

0) 10 000zł
1)-11) 0zł
12) 10 900zł.

W tym przypadku FAKTYCZNIE – RRSO wynosi 9%.
Przypadek II (też nierealny) – opłata wstępna płatna na początku, spłata reszty na koniec okresu
0) 9 100zł „na rękę” (dostajemy 10 000 i wypłacamy od razu 900zł)
1)-11) 0zł
12) 10 000zł

W tym przypadku bank jest w lepszej sytuacji. Tym razem, przy 9% opłaty, RRSO (rentowność) pożyczki wyniesie nie 9%, ale już 9,46%. Niby niewiele, ale…

Przypadek III (ten obowiązujący w banku) – opłata wstępna na początku, spłata kapitału w równych ratach miesięcznych.

0) 9100zł na rękę
1)-12) 833,33zł

RRSO wyniesie 17,77% !!!!

Właśnie rozszyfrowaliście „promocyjne” oprocentowanie banku. RRSO nie znaczy, że zapłacicie tyle odsetek. RRSO oznacza, ile zarobi na takich pożyczkach w ciągu roku bank/parabank, a ile wyniosą Was tzw. koszty utraconych korzyści (bowiem „szybciej” oddając pozbywamy się szansy na inwestowanie pieniądza). Niby w każdym przypadku zapłacimy 10 900zł za pożyczkę, ale różnica w szybkości pracy pieniądza jest bardzo duża.

Macie jakieś pytania do artykułu?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *